Działalność gospodarcza a kredyt hipoteczny

Obliczenie zdolności kredytowej przedsiębiorcy z Wrocławia czy dolnego śląska nie jest tak łatwe i proste, jak w przypadku osób pracujących na umowę o pracę.

Aby obliczyć zdolność kredytową klientów prowadzących działalność gospodarczą, wymagana jest dokładna analiza kondycji finansowej firmy. Na podstawie posiadanych dokumentów finansowych eksperci obliczają średni dochód netto potencjalnego kredytobiorcy z ostatnich 12 miesięcy, a następnie określają jego zdolność kredytową.

Banki zwracają również uwagę na to, aby dochody wnioskodawcy były stabilne. W praktyce oznacza to, że w żadnym z analizowanych okresów nie można zgłosić straty z prowadzonej działalności. Ponadto bankierzy dokładnie weryfikują konto firmowe. Bardzo ważne jest dla nich osiągnięcie podobnego poziomu wpływu. Zbyt duże wahania między miesięcznymi wpływami mogą skutkować odmową decyzji o udzieleniu pożyczki. Zazwyczaj banki przyjmują w swojej polityce kredytowej zasadę, że różnice w poziomie raportowanych dochodów rok do roku nie powinny być większe niż 30%. A jeśli są większe bank przyjmie niższą wartość do wyliczenia zdolności kredytowej.

Jakie formy opodatkowania działalności gospodarczej bank akceptuje?

Kredyt hipoteczny i działalność gospodarcza to oczywiście różne formy. Pamiętajmy, że przedsiębiorcy mogą działać na różnych zasadach, np. karta podatkowa, księga przychodów i rozchodów, ryczałt. Określenie zdolności kredytowej w każdym z tych przedsiębiorstw odbywa się na innych zasadach. Najłatwiejszym sposobem ustalenia zdolności kredytowej jest książka przychodów i rozchodów. W tym przypadku banki biorą pod uwagę średnią dochodu netto za ostatnie 12 lub 24 miesięcy. Dochód netto to prosty wzór matematyczny. Od wykazywanych przychodów odejmujemy wykazane koszty i wynik jest dochodem brutto, który pomniejszony o zapłacony podatek i składki ZUS jest dochodem netto.

W przypadku ryczałtu sytuacja wygląda nieco inaczej. W zależności od rodzaju prowadzonej działalności przedsiębiorca płaci podatek w wysokości ustalonego procentu od przychodu. W przypadku ryczałtów banki zazwyczaj ustalają dochód netto na poziomie 15-40% uzyskiwanego dochodu. Oznacza to, że rzeczywisty dochód wnioskodawcy jest niższy niż dochód zgłoszony. Jeszcze inaczej sytuacja wygląda w przypadku karty podatkowej – przedsiębiorcy nie muszą składać PIT-u ani ewidencjonować sprzedaży. Oznacza to, że nie można ustalić dokładnej wysokości zarobków. Stawka podatku dla użytkowników kart podatkowych jest ustalana przez Urząd Skarbowy. Banki chcąc ustalić miesięczny dochód przedsiębiorcy stosują zasadę wielokrotności ustalonej stawki podatkowej – najczęściej w zakresie 5-8-krotności.

Formy opodatkowania w roku 2022

W 2022 roku przedsiębiorcy z województwa dolnośląskiego i Wrocławia mogą wybierać z trzech form opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych:

• na zasadach ogólnych według skali podatkowej (stawka podatkowa 12% i 32%),

• podatek liniowy - 19% stawka podatku,

• ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W zależności od tego, co wybierzesz, masz inne obowiązki oraz różną podstawę opodatkowania:

• jeśli zdecydujesz się na opodatkowanie dochodów na zasadach ogólnych według skali podatkowej – nie musisz powiadamiać o tym naczelnika urzędu skarbowego;

• jeśli wybierzesz podatek liniowy lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – musisz zawiadomić o tym właściwego naczelnika urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągniesz pierwszy przychód w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy przychód osiągniesz w grudniu tego roku.

Zwróć uwagę, że opodatkowany jest:

• dochód – dla skali podatkowej i podatku liniowego;

• przychód – dla ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Jak liczona jest zdolność kredytowa jeżeli posiadam KPiR?

Oto główne czynniki, które banki biorą pod uwagę podczas obliczania zdolności kredytowej dla przedsiębiorców prowadzących KPiR (Księga Przychodów i Rozchodów):

1. Dochody przedsiębiorstwa: Banki zazwyczaj wykorzystują średnią roczną wartość przychodów firmy, obliczaną na podstawie historii finansowej z ostatnich lat. Im wyższe i stabilniejsze dochody, tym większa zdolność kredytowa.

2. Koszty działalności: Uwzględniane są także koszty prowadzenia firmy, takie jak wynagrodzenia pracowników, koszty materiałów czy inne wydatki. Te koszty wpływają na ogólną rentowność firmy i zdolność spłaty zobowiązań.

3. Zysk netto: Zysk netto, który pozostaje po odjęciu kosztów od przychodów, jest istotnym wskaźnikiem. Wyższy zysk netto może zwiększyć Twoją zdolność kredytową.

Jak banki liczą zdolność jeżeli rozliczam działalność w formie ryczałtu ?

Zdolność kredytowa dla osób prowadzących działalność gospodarczą opartą na ryczałcie jest obliczana w inny sposób niż dla tych, którzy prowadzą księgowość na zasadach ogólnych. W przypadku ryczałtu istnieje uproszczony sposób oszacowania dochodów przedsiębiorcy, co wpływa na ocenę zdolności kredytowej. Niżej znajdziesz ogólny opis tego, jak banki mogą obliczać zdolność kredytową dla osób prowadzących działalność na zasadach ryczałtu:

1. Dochód ryczałtowy: W przypadku ryczałtu, osoba prowadząca działalność opłaca stałą stawkę podatku w oparciu o przychody, niezależnie od faktycznych kosztów działalności. Banki często wykorzystują te przychody (lub ich pewien procent) jako wskaźnik przy obliczaniu zdolności kredytowej.

2. Ocena stabilności: Banki mogą analizować historię działalności ryczałtowej. Długotrwała i stabilna działalność może wpłynąć pozytywnie na ocenę zdolności kredytowej.

3. Średni dochód: Banki mogą wykorzystać średnią roczną wartość przychodów z poprzednich lat lub miesięcy jako podstawę do oceny zdolności kredytowej. Średni dochód ma na celu wyeliminowanie wahania przychodów w różnych okresach.

Każdy bank liczny inaczej dochód z ryczałtu. Dlatego aby mieć pełen obraz swojej zdolności kredytowej warto skontaktować się z agentem kredytowym, który posiada doświadczenie o wiedzę w tym zakresie.

Dla przykładu osoba która od 12 miesięcy wystawia fakturę 10 000 PLN + VAT i jest na stawce 12% może liczyć na dochód netto przyjęty do zdolność:

Bank	dochód netto
mBank	6 000 PLN/ m-ce
ING Bank Śląski	6 900 PLN/m-ce
Millennium	5 000 PLN/ m-ce
PKO BP	5 692.70 PLN/m-ce

Jak długo muszę prowadzić działalność aby wnioskować o kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to dobry sposób na pozyskanie finansowania dla Twojej firmy, ale powinieneś go wcześniej zaplanować. Należy również wziąć pod uwagę okres, w którym się odbywa. Aby Twój dochód został zaakceptowany przez bank, musi on być uzyskiwany przez minimum 12 miesięcy. Niektóre banki mogą wymagać prowadzenia działalności przez co najmniej 24 miesiące. Jednakże, jest kilka wyjątków. W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej u byłego pracodawcy okres prowadzenia działalności gospodarczej może wynosić 6 miesięcy. W przypadku pracy w tej samej branży, na podobnym stanowisku, kredyt hipoteczny można uzyskać w ciągu 6-9 miesięcy. Konieczne jest jednak przedstawienie dokumentów, takich jak umowy o współpracy, świadectwa pracy, szczegółowe raporty KPI, potwierdzenia wpływów z rozliczenia faktur, czy potwierdzenie kwalifikacji zawodowych.

Czy strata na działalności uniemożliwia zaciągnięcie kredytu hipotecznego?

To trudne pytanie. Jeśli zamierzasz wziąć pożyczkę, będą chcieli wiedzieć, jaki rodzaj zysku osiąga Twoja firma lub czy wykazywałeś straty w przeszłości, ponieważ jest to brane pod uwagę przy ocenie ryzyka, które byłoby z tym związane. Bank w takiej sytuacji nie ma pewności co do przyszłych lat istnienia Twojej działalności gospodarczej. Jest tylko jeden wyjątek od tej reguły- takie jak amortyzacja lub odpisy nakładów inwestycyjnych. Nie każdy bank jednak akceptuje taką sytuację.

Jeśli jesteś generalnie stabilny finansowo, a ostatni miesiąc wykazał dochody z Twojej działalności gospodarczej, a strata nie wystąpiła w tym miesiącu, prawdopodobnie dostaniesz pożyczkę. Banki postrzegają jednak jako ryzyko udzielenie kredytu, jeśli uważają, że w przyszłości mogą wystąpić problemy z płatnościami.

Jeśli masz inne dochody, na podstawie których ubiegasz się o kredyt, banki potrącają kwotę zgłoszonej straty z Twojej działalności od podstawowego źródła dochodu. Uniemożliwia to osobom w niektórych przypadkach uzyskanie wystarczającej zdolności kredytowej.

Dziś na rynku jest kilka banków, które nie wymagają od klienta przedstawiania szczegółowej książeczki przychodów i rozchodów. Dzięki temu strata finansowa z poszczególnych miesięcy nie wpłynie na uzyskanie finansowania. Ma to oczywiście sens, jeśli na koniec roku wykazałeś dochód w zeznaniu PIT.

IP BOX a kredyt hipoteczny

PIT IP to specjalny załącznik do zeznania podatkowego PIT-36 lub PIT-36L, który jest przeznaczony dla osób osiągających dochody z tzw. kwalifikowanych praw własności intelektualnej. Załącznik ten jest wykorzystywany w ramach ulgi podatkowej związanej z tzw. IP BOX, która pozwala na opodatkowanie dochodów z praw własności intelektualnych według preferencyjnej, niższej stawki podatkowej.

W kontekście PIT IP, termin "kwalifikowane prawa własności intelektualnej" odnosi się do szerokiej gamy praw, które mogą obejmować patenty, prawa autorskie, prawa z rejestracji wzorów przemysłowych, prawa ochronne na wzory użytkowe, prawa z rejestracji topografii układów scalonych, prawa do tajemnic handlowych i inne. Aby móc skorzystać z ulgi, dochody te muszą pochodzić z własnej działalności twórczej, innowacyjnej lub badawczo-rozwojowej podatnika.

W PIT IP podatnik wykazuje dochody uzyskane z wykorzystania kwalifikowanych praw własności intelektualnej, które są opodatkowane według stawki 5%. Jest to znacznie niższa stawka niż standardowe stawki podatkowe, które mogą wynosić 17%, 32% lub 19% w przypadku podatku liniowego. Dzięki temu podatnicy mogą zmniejszyć obciążenie podatkowe związane z dochodami generowanymi przez te prawa.

Uzyskanie takich dochodów wymaga jednak odpowiedniego dokumentowania i często spełnienia dodatkowych warunków, jak np. prowadzenie odrębnej ewidencji dla kwalifikowanych IP oraz ewidencji związanych z kosztami uzyskania przychodów. To z kolei pozwala na dokładne wykazanie w PIT IP dochodów i związanych z nimi kosztów.

Banki w Polsce mają odmienne podejścia do dochodów z kwalifikowanych praw własności intelektualnej wykazanych w PIT IP przy ocenie zdolności kredytowej:

• Alior Bank: Istnieje możliwość uwzględnienia dochodów z PIT IP przy ocenie zdolności kredytowej, jednak decyzja wydaje się być zależna od szczegółowej analizy przypadku.

• BNP Paribas: Bank może przyjąć taki dochód, ale decyzja jest indywidualna i zależy od analityka.

• ING: Bank akceptuje dochody z działalności gospodarczej objętej ulgą podatkową związaną z przychodami z kwalifikowanych praw własności intelektualnych. PIT IP jest załącznikiem do deklaracji PIT 36 oraz PIT 36L i składany jest w jednym egzemplarzu niezależnie od liczby praw objętych ulgą.

• mBank: Dochód z PIT IP jest akceptowany przy ocenie zdolności kredytowej, stosując standardowe zasady do dochodu wpisanego w sekcji F formularza PIT IP.

• Millennium Bank: Dochód może zostać przyjęty do analizy w ramach indywidualnej decyzji, a ostateczna decyzja będzie podjęta po analizie kompletnego zestawu dokumentów.

• Pekao SA: Zastosowanie niestandardowej stawki, np. dla dochodów z kwalifikowanych praw własności intelektualnych (IP BOX), jest możliwe wyłącznie w przypadku wniosków rozpatrywanych na poziomie Centrali Banku.

• PKO BP: Dochody z PIT IP są akceptowane i dodawane do przychodu z działalności, co jest podstawą do obliczenia dochodu.

• Santander: Dochody z PIT IP są uwzględniane przy wyliczaniu zdolności kredytowej, przychody i dochody są sumowane.

Widać, że podejście banków jest różne, od pełnej akceptacji dochodów z PIT IP, przez przypadki gdzie dochody te są analizowane indywidualnie, aż do sytuacji, gdzie dochody te nie są w ogóle brane pod uwagę. Decyzje banków zależą od wewnętrznych procedur i metodyk oceny zdolności kredytowej, a także od indywidualnej sytuacji klienta.

Zawieszenie działalności a kredyt mieszkaniowy

Zawieszenie działalności banków traktowane jest jako jej zamknięcie. Po zawieszeniu musisz działać przez minimalny okres opisywany w tym artykule. Jedynym wyjątkiem mogą być zajęcia sezonowe. Trzeba jednak udowodnić, że nie jest to pierwsze zawieszenie działalności i że były one również regularnie prowadzone w przeszłości. Istotny jest osiągany dochód, który powinien być stabilny, natomiast sezonowość prowadzenia działalności gospodarczej wynika z rodzaju branży.

Jak bank traktuje zadłużenia wobec ZUS i US?

Niestety osoby, które prowadzą działalność gospodarczą i mają długi w US i ZUS nie zostaną zatwierdzone do kredytu hipotecznego. Kredyt hipoteczny i działalność gospodarcza to przede wszystkim ogromna odpowiedzialność. Banki wymagają przedstawienia zaświadczenia z Urzędu Skarbowego lub ZUS, że nie ma żadnych długów wobec tych instytucji. Ważne również jest, aby na bieżąco zgodnie z terminami spłacać zobowiązania. Opóźnienie w spłacie składek ZUS za kilka kolejnych miesięcy może skutkować odmowną decyzją w sprawie Twojego wniosku kredytowego. Banki weryfikują historię Twojego konta.

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza – Podsumowanie

Podsumowując, istnieje duże prawdopodobieństwo, że przedsiębiorca będzie miał trudności z samodzielnym uzyskaniem kredytu hipotecznego. Warto skorzystać z pomocy specjalistów, którzy udzielą szczegółowych informacji dostosowanych do indywidualnej sytuacji finansowej Twojej firmy. Doradca kredytowy szczegółowo przedstawi, jak krok po kroku postępować, aby uzyskać pozytywną decyzję kredytową.

Zarezerwuj online termin spotkania z doradcą Wrocław

Kredyt mieszkaniowy

Book Now

Kredyt konsolidacyjny

Book Now

Kredyt na budowę domu

Book Now