top of page

Działalność gospodarcza a kredyt hipoteczny

Zaktualizowano: 13 sty


Obliczenie zdolności kredytowej przedsiębiorcy z Wrocławia czy dolnego śląska nie jest tak łatwe i proste, jak w przypadku osób pracujących na umowę o pracę.

Aby obliczyć zdolność kredytową klientów prowadzących działalność gospodarczą, wymagana jest dokładna analiza kondycji finansowej firmy. Na podstawie posiadanych dokumentów finansowych eksperci obliczają średni dochód netto potencjalnego kredytobiorcy z ostatnich 12 miesięcy, a następnie określają jego zdolność kredytową.

Banki zwracają również uwagę na to, aby dochody wnioskodawcy były stabilne. W praktyce oznacza to, że w żadnym z analizowanych okresów nie można zgłosić straty z prowadzonej działalności. Ponadto bankierzy dokładnie weryfikują konto firmowe. Bardzo ważne jest dla nich osiągnięcie podobnego poziomu wpływu. Zbyt duże wahania między miesięcznymi wpływami mogą skutkować odmową decyzji o udzieleniu pożyczki. Zazwyczaj banki przyjmują w swojej polityce kredytowej zasadę, że różnice w poziomie raportowanych dochodów rok do roku nie powinny być większe niż 30%. A jeśli są większe bank przyjmie niższą wartość do wyliczenia zdolności kredytowej.


Jakie formy opodatkowania działalności gospodarczej bank akceptuje?


Kredyt hipoteczny i działalność gospodarcza to oczywiście różne formy. Pamiętajmy, że przedsiębiorcy mogą działać na różnych zasadach, np. karta podatkowa, księga przychodów i rozchodów, ryczałt. Określenie zdolności kredytowej w każdym z tych przedsiębiorstw odbywa się na innych zasadach. Najłatwiejszym sposobem ustalenia zdolności kredytowej jest książka przychodów i rozchodów. W tym przypadku banki biorą pod uwagę średnią dochodu netto za ostatnie 12 lub 24 miesięcy. Dochód netto to prosty wzór matematyczny. Od wykazywanych przychodów odejmujemy wykazane koszty i wynik jest dochodem brutto, który pomniejszony o zapłacony podatek i składki ZUS jest dochodem netto.

W przypadku ryczałtu sytuacja wygląda nieco inaczej. W zależności od rodzaju prowadzonej działalności przedsiębiorca płaci podatek w wysokości ustalonego procentu od przychodu. W przypadku ryczałtów banki zazwyczaj ustalają dochód netto na poziomie 15-40% uzyskiwanego dochodu. Oznacza to, że rzeczywisty dochód wnioskodawcy jest niższy niż dochód zgłoszony. Jeszcze inaczej sytuacja wygląda w przypadku karty podatkowej – przedsiębiorcy nie muszą składać PIT-u ani ewidencjonować sprzedaży. Oznacza to, że nie można ustalić dokładnej wysokości zarobków. Stawka podatku dla użytkowników kart podatkowych jest ustalana przez Urząd Skarbowy. Banki chcąc ustalić miesięczny dochód przedsiębiorcy stosują zasadę wielokrotności ustalonej stawki podatkowej – najczęściej w zakresie 5-8-krotności.


Formy opodatkowania w roku 2022

W 2022 roku przedsiębiorcy z województwa dolnośląskiego i Wrocławia mogą wybierać z trzech form opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych:

  • na zasadach ogólnych według skali podatkowej (stawka podatkowa 12% i 32%),

  • podatek liniowy - 19% stawka podatku,

  • ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W zależności od tego, co wybierzesz, masz inne obowiązki oraz różną podstawę opodatkowania:

  • jeśli zdecydujesz się na opodatkowanie dochodów na zasadach ogólnych według skali podatkowej – nie musisz powiadamiać o tym naczelnika urzędu skarbowego;

  • jeśli wybierzesz podatek liniowy lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – musisz zawiadomić o tym właściwego naczelnika urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągniesz pierwszy przychód w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy przychód osiągniesz w grudniu tego roku.

Zwróć uwagę, że opodatkowany jest:

  • dochód – dla skali podatkowej i podatku liniowego;

  • przychód – dla ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.



Jak liczona jest zdolność kredytowa jeżeli posiadam KPiR?


Oto główne czynniki, które banki biorą pod uwagę podczas obliczania zdolności kredytowej dla przedsiębiorców prowadzących KPiR (Księga Przychodów i Rozchodów):

  1. Dochody przedsiębiorstwa: Banki zazwyczaj wykorzystują średnią roczną wartość przychodów firmy, obliczaną na podstawie historii finansowej z ostatnich lat. Im wyższe i stabilniejsze dochody, tym większa zdolność kredytowa.

  2. Koszty działalności: Uwzględniane są także koszty prowadzenia firmy, takie jak wynagrodzenia pracowników, koszty materiałów czy inne wydatki. Te koszty wpływają na ogólną rentowność firmy i zdolność spłaty zobowiązań.

  3. Zysk netto: Zysk netto, który pozostaje po odjęciu kosztów od przychodów, jest istotnym wskaźnikiem. Wyższy zysk netto może zwiększyć Twoją zdolność kredytową.


Jak banki liczą zdolność jeżeli rozliczam działalność w formie ryczałtu ?

Zdolność kredytowa dla osób prowadzących działalność gospodarczą opartą na ryczałcie jest obliczana w inny sposób niż dla tych, którzy prowadzą księgowość na zasadach ogólnych. W przypadku ryczałtu istnieje uproszczony sposób oszacowania dochodów przedsiębiorcy, co wpływa na ocenę zdolności kredytowej. Niżej znajdziesz ogólny opis t