top of page
1/2

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego we Wrocławiu – co warto wiedzieć w 2025 roku?

Wrocław to jedno z najszybciej rozwijających się miast w Polsce, przyciągające zarówno inwestorów, jak i osoby szukające swojego pierwszego mieszkania.

kredyt hipoteczny a zakup na rynku pierwotnym we Wrocławiu
kredyt hipoteczny a zakup na rynku pierwotnym we Wrocławiu

Rozbudowana infrastruktura, dynamiczny rynek pracy, liczne inwestycje miejskie i kulturalne oraz dostęp do atrakcyjnych terenów pod zabudowę sprawiają, że popyt na nowe mieszkania stale rośnie. Szczególnie dużym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości z rynku pierwotnego, oferujące nowoczesne rozwiązania architektoniczne, energooszczędność oraz gwarancję stanu deweloperskiego.

Dla wielu kupujących kluczowym elementem umożliwiającym zakup własnego M pozostaje kredyt hipoteczny. Wybór odpowiedniego finansowania oraz zrozumienie procedur związanych z zakupem mieszkania od dewelopera są niezbędne, by proces przebiegł bezpiecznie i sprawnie. Tym bardziej że od 1 lipca 2022 roku obowiązują przepisy nowej ustawy deweloperskiej, które wprowadziły szereg zmian wpływających na obowiązki dewelopera, banku oraz sytuację klienta korzystającego z kredytu hipotecznego.

W niniejszym artykule znajdziesz najważniejsze informacje, wskazówki oraz ostrzeżenia dla osób planujących zakup mieszkania z rynku pierwotnego we Wrocławiu. Dowiesz się, jak wygląda proces zakupu krok po kroku, jakie zmiany przyniosła nowa ustawa deweloperska i na co zwrócić uwagę przy wyborze inwestycji oraz kredytu hipotecznego.

Kredyt hipoteczny na rynku pierwotnym we Wrocławiu vs rynek wtórny: Kluczowe różnice i wskazówki


Zakup mieszkania z rynku pierwotnego różni się znacznie od nabycia lokalu z rynku wtórnego, zwłaszcza gdy finansujemy go kredytem hipotecznym. Kluczowe różnice dotyczą momentu przekazania własności, sposobu wypłaty środków oraz etapów budowy inwestycji.


Zakup „ziemi z planem” a gotowy lokal – czym się różni?


Kupując mieszkanie od dewelopera jeszcze na etapie tzw. "dziury w ziemi", czyli przed rozpoczęciem lub w trakcie budowy, nabywamy prawo do przyszłej nieruchomości. Nie jest to od razu zakup gotowego lokalu, lecz raczej inwestycja w jego powstanie. Oznacza to, że:

  • przeniesienie własności następuje dopiero po zakończeniu budowy,

  • kredyt hipoteczny jest uruchamiany w transzach,

  • konieczne jest podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza,

  • proces trwa nawet kilkanaście miesięcy od podpisania umowy do odbioru kluczy.

W przypadku zakupu gotowego lokalu proces może być znacznie szybszy i prostszy, ale rzadziej występuje na rynku pierwotnym.


Proces kredytowy przy zakupie od dewelopera we Wrocławiu


Zaciągając kredyt na mieszkanie z rynku pierwotnego, musisz przygotować się na kilka dodatkowych formalności:

  • bank wymaga dokumentów inwestycji: prospekt informacyjny, pozwolenie na budowę, harmonogram budowy, wzór umowy deweloperskiej,

  • kredyt wypłacany jest w transzach, a nie jednorazowo,

  • podpisanie umowy kredytowej może nastąpić jeszcze przed zakończeniem budowy,

  • bank będzie monitorować postępy prac przed wypłatą kolejnych transz.


Harmonogramy płatności a wypłata transz kredytu hipotecznego


W umowie deweloperskiej określony jest szczegółowy harmonogram płatności, najczęściej podzielony na 5-6 etapów, np.:

  • stan zerowy,

  • stan surowy otwarty,

  • stan surowy zamknięty,

  • instalacje,

  • wykończenie,

  • oddanie lokalu.

Każdy etap musi zostać zakończony i potwierdzony przez dewelopera oraz bank, zanim zostanie wypłacona kolejna transza kredytu. Bank może też zlecić inspekcję lub wizję lokalną, zanim zatwierdzi wypłatę. Oznacza to, że płatności w praktyce następują tylko wtedy, gdy inwestycja realnie posuwa się do przodu.

Dla kupującego oznacza to większe bezpieczeństwo, ale też konieczność odpowiedniego zaplanowania czasu oraz gotowości do reagowania na wnioski banku czy dewelopera na każdym etapie.


Co ważne – kredytobiorca nie spłaca od razu całego kredytu.

Jeśli np. kredyt wynosi 600 000 zł, ale bank wypłacił na początek tylko 120 000 zł na pierwszy etap budowy, to rata będzie liczona tylko od tej wypłaconej kwoty.


W praktyce oznacza to, że na początku spłacasz znacznie niższe raty – tylko od części kredytu, a nie od całości.

Każda kolejna rata kredytu będzie rosła stopniowo, wraz z wypłatą kolejnych transz. Pełną ratę (od całej kwoty kredytu) zaczniesz płacić dopiero po uruchomieniu ostatniej transzy i zakończeniu budowy.

To rozwiązanie sprawia, że budżet w trakcie budowy mieszkania lub domu jest mniej obciążony, co ułatwia np. wynajem tymczasowego lokum lub dalsze oszczędzanie.


Płatność 10/90 lub 20/80 u dewelopera – jak działa ten model przy zakupie mieszkania we Wrocławiu?


Niektórzy deweloperzy oferują uproszczony model płatności, tzw. system 10/90 lub 20/80. W takim przypadku kupujący wpłaca jedynie 10% lub 20% wartości nieruchomości przy podpisaniu umowy deweloperskiej, a pozostałą część – dopiero przy odbiorze gotowego mieszkania.

Dla wielu klientów to atrakcyjne rozwiązanie, bo przez cały okres budowy nie muszą uruchamiać kolejnych transz kredytu ani płacić odsetek – kredyt uruchamiany jest jednorazowo dopiero na końcu inwestycji lub jego mała bardzo część na początku.

To oznacza, że przez cały czas trwania budowy nie ponosisz kosztów związanych z kredytem lub bardzo niewielki. Dopiero przy odbiorze mieszkania bank wypłaca pozostałe 90% lub 80% ceny, a Ty zaczynasz spłacać pełne raty kredytu.


Taki model płatności zmniejsza ryzyko i obciążenia finansowe w trakcie budowy, ale jednocześnie wymaga większego zaufania do dewelopera oraz stabilności jego sytuacji finansowej, ponieważ większość środków otrzymuje on dopiero na końcu realizacji inwestycji.

 

Nowa ustawa deweloperska – najważniejsze zmiany dla kupujących na kredyt hipoteczny we Wrocławiu


Od 1 lipca 2022 roku obowiązuje nowelizacja ustawy deweloperskiej, która istotnie zmieniła realia zakupu mieszkań z rynku pierwotnego. Jej głównym celem było zwiększenie ochrony nabywców, ale jednocześnie wprowadziła ona więcej formalności dla deweloperów, banków oraz samych kupujących – zwłaszcza tych, którzy finansują zakup kredytem hipotecznym.


Rachunek powierniczy – bezpieczne przekazywanie środków


Zgodnie z nowym prawem, każdy deweloper musi prowadzić mieszkaniowy rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty). Oznacza to, że pieniądze nabywcy trafiają najpierw do banku i są wypłacane deweloperowi dopiero po spełnieniu określonych warunków – np. zakończeniu kolejnego etapu budowy.

Dla osoby biorącej kredyt oznacza to:

  • wypłata środków z kredytu następuje w transzach, a nie jednorazowo,

  • bank przed każdą wypłatą musi zweryfikować postęp budowy,

  • środki są lepiej chronione na wypadek problemów finansowych dewelopera.


Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)


Jedną z najważniejszych nowości jest wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Deweloperzy są zobowiązani do odprowadzania składek od każdej wpłaty nabywcy. W razie upadłości dewelopera lub nie przeniesienia własności – środki wpłacone przez kupującego (w tym pochodzące z kredytu) mogą zostać zwrócone z tego funduszu.

Dla kredytobiorcy to:

  • gwarancja odzyskania pieniędzy w sytuacjach kryzysowych,

  • większy spokój w razie problemów po stronie dewelopera,

  • dodatkowe zabezpieczenie – niezależne od banku i samego dewelopera.


Większe obowiązki banku jako instytucji kontrolnej


Banki, które prowadzą rachunki powiernicze, zyskały nowe obowiązki:

  • muszą weryfikować stan realizacji inwestycji przed każdą wypłatą,

  • kontrolują, czy deweloper opłacił składkę na DFG,

  • odpowiadają za zgodność dokumentacji inwestycji z przepisami.

W praktyce oznacza to, że procedura wypłaty kredytu może potrwać nieco dłużej, ale zapewnia to lepsze zabezpieczenie środków kredytobiorcy.


Umowa deweloperska tylko u notariusza i obowiązkowy prospekt informacyjny


Zgodnie z ustawą:

  • umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego,

  • przed jej podpisaniem nabywca musi otrzymać prospekt informacyjny, który zawiera szczegółowe dane o inwestycji, finansowaniu, mediach, pozwoleniach, ryzykach itp.,

  • do księgi wieczystej nieruchomości wpisywane jest roszczenie nabywcy o przeniesienie własności – to istotne zabezpieczenie również dla banku finansującego zakup.


Co to oznacza dla osoby kupującej mieszkanie na kredyt hipoteczny?

  • Więcej dokumentów wymaganych przez bank – ale większa przejrzystość inwestycji.

  • Dłuższa i bardziej sformalizowana procedura – ale lepiej zabezpieczona.

  • Dodatkowe gwarancje zwrotu pieniędzy – szczególnie ważne przy zakupie „dziury w ziemi”.

 

Umowa rezerwacyjna przy zakupie mieszkania od dewelopera we Wrocławiu – co warto wiedzieć?


Przy zakupie mieszkania od dewelopera, jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej, istnieje możliwość podpisania umowy rezerwacyjnej. Nie jest to dokument obowiązkowy, ale często wykorzystywany w praktyce – zwłaszcza gdy klient potrzebuje czasu na podjęcie ostatecznej decyzji lub uzyskanie kredytu hipotecznego. Umowa rezerwacyjna pozwala na czasowe „zablokowanie” wybranego lokalu, co oznacza, że deweloper nie może go w tym czasie sprzedać komuś innemu. Zgodnie z aktualną ustawą deweloperską, umowa taka musi zostać zawarta na piśmie, zawierać kluczowe informacje o lokalu i wysokości opłaty rezerwacyjnej (nie wyższej niż 1% ceny nieruchomości), a także określać czas obowiązywania rezerwacji. Choć nie każdy deweloper jej wymaga, podpisanie umowy rezerwacyjnej może być korzystne dla kupującego, zapewniając mu bezpieczeństwo i czas na dopełnienie formalności.

 

 

Najczęstsze błędy i pułapki – na co uważać przy zakupie od dewelopera we Wrocławiu


Zakup mieszkania z rynku pierwotnego, zwłaszcza finansowany kredytem hipotecznym, to proces wymagający ostrożności i dobrej orientacji w formalnościach. Nawet drobne przeoczenia mogą skutkować opóźnieniem wypłaty kredytu, dodatkowymi kosztami lub utratą zabezpieczeń prawnych. Oto lista najczęstszych błędów, których warto unikać:


Brak weryfikacji dewelopera i inwestycji

Nie każdy deweloper działa rzetelnie. Zanim zdecydujesz się na zakup:

  • sprawdź, czy deweloper nie figuruje w rejestrze dłużników,

  • oceń historię realizowanych inwestycji,

  • przejrzyj opinie klientów (np. na Google lub forach lokalnych),

  • zapoznaj się dokładnie z prospektem informacyjnym.

Zaniedbanie tej weryfikacji może prowadzić do zakupu w inwestycji opóźnionej lub nieskończonej.


Nieczytelny lub niekorzystny harmonogram płatności

Niektóre umowy zawierają harmonogramy płatności oderwane od rzeczywistego postępu prac. Zbyt wczesna wpłata wysokich kwot może narazić Cię na ryzyko:

  • utraty środków w przypadku opóźnień,

  • problemów z uruchomieniem kolejnych transz kredytu.

Zawsze sprawdzaj, czy harmonogram jest powiązany z fizycznym postępem budowy i czy odpowiada zasadom banku.


Podpisanie umowy rezerwacyjnej bez możliwości odzyskania zaliczki

Niektóre umowy rezerwacyjne zawierają klauzule, według których wpłacona kwota przepada w całości, nawet jeśli bank odmówi udzielenia kredytu. Zadbaj o zapis, który umożliwia zwrot zaliczki w przypadku negatywnej decyzji kredytowej.


Zbyt późne rozpoczęcie procedury kredytowej

Czas to pieniądz – zwłaszcza przy promocjach lub ograniczonej liczbie lokali. Częsty błąd to czekanie z procedurą kredytową do momentu podpisania umowy deweloperskiej. Tymczasem już wcześniej warto:

  • skonsultować się z doradcą kredytowym,

  • zebrać wymagane dokumenty,

  • uzyskać wstępną analizę zdolności i porównać oferty banków.


Brak dokładnej analizy umowy deweloperskiej

To dokument, który reguluje wszystkie zasady Twojego zakupu. Warto:

  • skonsultować go z prawnikiem lub doświadczonym doradcą,

  • zwrócić uwagę na zapisy o karach umownych, terminach, standardzie lokalu,

  • sprawdzić, czy umowa zawiera wpis do księgi wieczystej i informacje o rachunku powierniczym.


Rezygnacja z odbioru technicznego lub niedokładna weryfikacja lokalu

Odbiór techniczny to moment, w którym możesz zgłosić wszystkie usterki i niezgodności ze standardem. Zlekceważenie tego etapu lub podpisanie protokołu bez zastrzeżeń może skutkować brakiem możliwości reklamacji później.


Wskazówka: Jeśli nie czujesz się pewnie w formalnościach – skorzystaj z pomocy doświadczonego wrocławskiego eksperta kredytowego, który wesprze Cię nie tylko w wyborze kredytu, ale i w analizie dokumentów.



Wrocław – na co zwrócić uwagę wybierając inwestycję


Wybór odpowiedniego mieszkania z rynku pierwotnego to nie tylko kwestia metrażu i ceny, ale także lokalizacji, dostępu do infrastruktury i perspektyw na przyszłość. Wrocław to dynamicznie rozwijające się miasto, ale różnice między dzielnicami są istotne – zarówno pod względem komunikacyjnym, jak i inwestycyjnym.


Najpopularniejsze dzielnice we Wrocławiu w 2025 roku


Oto kilka lokalizacji, które cieszą się największym zainteresowaniem wśród osób kupujących mieszkania od deweloperów:

  • Jagodno – dynamicznie rozbudowywana południowa dzielnica, z dużą liczbą nowych osiedli, planowaną linią tramwajową i dobrym dostępem do autostrady A4. Świetny wybór dla rodzin z dziećmi.

  • Maślice – zachodnia część miasta z rozwiniętą infrastrukturą, nowymi szkołami, terenami zielonymi i dogodnym dojazdem do centrum przez AOW. Często wybierana przez młode rodziny i inwestorów pod wynajem.

  • Zakrzów i Psie Pole – północno-wschodnie dzielnice z przystępnymi cenami i dużym potencjałem rozwojowym. Coraz lepsza komunikacja i więcej zieleni przyciągają osoby szukające ciszy przy dobrej cenie.

  • Złotniki / Leśnica / Stabłowice – zachodnie osiedla Wrocławia oferujące atrakcyjne ceny, nowoczesne osiedla i bliskość lasów oraz Odry. Z roku na rok zyskują na popularności.

  • Krzyki – klasyka Wrocławia. Choć ceny są wyższe, Krzyki to prestiżowa dzielnica z doskonałym dostępem do edukacji, rekreacji i centrum miasta.


Na co zwrócić uwagę wybierając inwestycję?

  • Komunikacja – sprawdź, czy w pobliżu znajdują się przystanki tramwajowe, autobusowe, linie kolejowe lub planowane inwestycje drogowe.

  • Infrastruktura społeczna – bliskość przedszkoli, szkół, przychodni, sklepów czy terenów rekreacyjnych to klucz do wygodnego życia.

  • Zagospodarowanie okolicy – warto sprawdzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), by wiedzieć, co może powstać w sąsiedztwie za kilka lat.

  • Renoma dewelopera – inwestuj w sprawdzonych wykonawców z historią zrealizowanych osiedli, którzy mają pozytywne opinie i jasno komunikują postęp prac.

  • Standard wykończenia – porównaj, co zawiera stan deweloperski w różnych inwestycjach. Czasem różnice są znaczące (np. ogrzewanie podłogowe, rolety, wideodomofony).


Nowe inwestycje we Wrocławiu – gdzie szukać ofert?

  • oficjalne strony deweloperów i portale ogłoszeniowe (np. RynekPierwotny.pl, Morizon.pl),

  • media społecznościowe lokalnych inwestorów i pośredników,

  • targi nieruchomości oraz bezpośrednie wizyty w biurach sprzedaży,

  • konsultacje z ekspertem kredytowym, który często zna inwestycje jeszcze przed ich oficjalną premierą.


Kredyt hipoteczny – jak się przygotować


Zakup mieszkania od dewelopera we Wrocławiu i okolicach w większości przypadków wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Odpowiednie przygotowanie do procesu kredytowego nie tylko przyspiesza decyzję banku, ale też pozwala uzyskać lepsze warunki finansowania. Poniżej znajdziesz najważniejsze aspekty, o których warto pamiętać.


Sprawdzenie zdolności kredytowej


Zanim złożysz wniosek o kredyt, warto przeanalizować swoją sytuację finansową. Banki biorą pod uwagę:

  • źródło i stabilność dochodów (umowa o pracę, działalność gospodarcza, umowy cywilnoprawne),

  • historię kredytową w BIK (opóźnienia w spłatach, aktualne zobowiązania),

  • wiek, liczbę osób na utrzymaniu, koszty życia,

  • wkład własny i inne oszczędności.

Dobrym krokiem jest wcześniejsza analiza zdolności z doradcą kredytowym – pomoże Ci uniknąć rozczarowań i dostosować poszukiwania mieszkania do realnych możliwości.


Wkład własny – ile potrzebujesz?


Minimalny wymagany wkład własny to zazwyczaj 10–20% wartości nieruchomości. Dla mieszkań z rynku pierwotnego wkład własny liczony jest często od ceny z umowy deweloperskiej brutto. Czasem możliwe jest częściowe zabezpieczenie wkładu w innej formie (np. inną nieruchomością, gwarancją BGK – np. w ramach programów takich jak „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy”).


Oprocentowanie stałe czy zmienne?


W 2025 roku większość banków oferuje wybór pomiędzy:

  • oprocentowaniem stałym (zazwyczaj na 5–10 lat) – gwarantuje niezmienność raty, co daje stabilność budżetu,

  • oprocentowaniem zmiennym – uzależnione od stawki WIBOR lub WIRON, może oznaczać niższe raty na początku, ale większe ryzyko wzrostu kosztów w przyszłości.

Decyzja powinna zależeć od Twojej tolerancji na ryzyko oraz planowanego czasu spłaty kredytu.


Wymagane dokumenty – lista kontrolna


Aby wniosek został rozpatrzony szybko i sprawnie, przygotuj:

  • dokumenty potwierdzające dochód (zaświadczenie od pracodawcy, PIT-y, KPiR – w zależności od formy zatrudnienia),

  • dane osobowe i majątkowe (dowód osobisty, akt małżeństwa, inne zobowiązania),

  • dokumenty nieruchomości: umowa deweloperska, prospekt informacyjny, pozwolenie na budowę, harmonogram płatności, potwierdzenie rachunku powierniczego.


Ile trwa analiza kredytowa?


Cały proces kredytowy – od złożenia wniosku do uruchomienia pierwszej transzy – trwa średnio 3–5 tygodni. Warto zacząć przygotowania wcześniej, jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej lub zaraz po rezerwacji lokalu.


Wskazówka: współpraca z ekspertem kredytowym = mniej stresu

Dobry doradca kredytowy:

  • porówna oferty z wielu banków,

  • wskaże instytucje najlepiej dopasowane do Twojej sytuacji (np. B2B, rodzina, działalność nierejestrowana),

  • przygotuje dokumenty i skoordynuje kontakt z deweloperem,

  • pomoże negocjować warunki umowy i wyjaśni wszystkie zapisy.


Jak mogę Ci pomóc jako ekspert kredytowy z Wrocławia


Zakup mieszkania z rynku pierwotnego i skorzystanie z kredytu hipotecznego to proces, który potrafi przytłoczyć – zwłaszcza gdy pojawiają się skomplikowane dokumenty, formalności bankowe, zmienne stopy procentowe i presja czasu. Jako niezależny specjalista kredytowy działający na terenie Wrocławia, pomagam klientom przejść przez ten proces krok po kroku – bez stresu i zbędnych kosztów.


Co oferuję w ramach współpracy:

  • Bezpłatna analiza zdolności kredytowej


    Dowiesz się, na jaką kwotę kredytu możesz realnie liczyć i jak wpłynie na to forma zatrudnienia, historia BIK czy inne zobowiązania.

  • Porównanie ofert z ponad 15 banków


    Nie musisz chodzić od placówki do placówki – przygotuję dla Ciebie przejrzyste zestawienie, pokazujące realne koszty i korzyści.

  • Pomoc w formalnościach z deweloperem i bankiem


    Sprawdzę dla Ciebie umowę deweloperską, poprowadzę korespondencję z bankiem i pomogę uzyskać brakujące dokumenty. Wspieram Cię od etapu rezerwacji aż po podpisanie aktu notarialnego.

  • Wsparcie dla osób prowadzących działalność gospodarczą lub pracujących za granicą


    Znam aktualne wymagania banków wobec przedsiębiorców, kontraktorów B2B czy osób rozliczających się poza Polską.

 

Dla kogo jest ta pomoc?

  • Kupujesz swoje pierwsze mieszkanie na kredyt?

  • Przenosisz się do Wrocławia z innego miasta?

  • Jesteś przedsiębiorcą i boisz się, że bank odmówi finansowania?

  • Masz konkretną inwestycję na oku, ale nie wiesz, jak zacząć?


W każdej z tych sytuacji warto skorzystać ze wsparcia osoby, która zna nie tylko procedury bankowe, ale i lokalny rynek deweloperski.

Umów się na bezpłatne spotkanie online lub w moim biurze we Wrocławiu i dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie z pomocą kredytu hipotecznego.


Podsumowanie i kolejny krok


Zakup mieszkania z rynku pierwotnego we Wrocławiu to proces, który wymaga wiedzy, planowania i uważności. Nowa ustawa deweloperska zwiększyła bezpieczeństwo kupujących, ale wprowadziła też szereg nowych formalności – zarówno po stronie dewelopera, jak i banku. Tym bardziej warto dobrze przygotować się do tej decyzji, by nie tylko znaleźć wymarzone mieszkanie, ale też sfinansować je na jak najlepszych warunkach.

Jeśli planujesz zakup swojego pierwszego lokalu, zmieniasz mieszkanie na większe, a może chcesz zainwestować w nieruchomość na wynajem – pamiętaj, że rynek pierwotny we Wrocławiu daje wiele możliwości. Trzeba tylko wiedzieć, gdzie szukać, jak negocjować i jak przejść przez cały proces bez zbędnych nerwów.


Chcesz sprawdzić swoją zdolność kredytową? Porównać oferty banków? Skonsultować konkretną inwestycję lub umowę deweloperską?


Skontaktuj się ze mną jako ekspertem kredytowym z Wrocławia.

  • Bezpłatna konsultacja (online lub stacjonarnie)

  • Pełna opieka od rezerwacji mieszkania do podpisania aktu notarialnego

  • Rzetelne porównanie ofert z 15+ banków



Zrób pierwszy krok – umów się na rozmowę i dowiedz się, na co naprawdę Cię stać.

Comments


Zapisz się, aby otrzymywać aktualizacje

Dziękujemy za dokonanie subskrypcji!

bottom of page