Kiedy rozpoczyna się spłata kredytu na budowę domu?

W Polsce – a szczególnie we Wrocławiu, gdzie rynek budowlany i kredytowy jest bardzo aktywny – kredyt budowlano-hipoteczny działa inaczej niż standardowy kredyt hipoteczny. Najpierw bank wypłaca środki w transzach – zgodnie z harmonogramem budowy – a klient przez ten czas spłaca tylko odsetki od uruchomionych kwot (tzw. karencja). Dopiero po wypłacie ostatniej transzy i zakończeniu budowy zaczyna się spłata kapitału wraz z odsetkami.

kredyt na budowę domu - kiedy zaczynam płacić raty

W tym artykule znajdziesz praktyczny poradnik, który wyjaśnia:

• jak banki wypłacają transze,

• kiedy dokładnie rozpoczyna się naliczanie odsetek,

• na czym polega karencja w spłacie kredytu,

• kiedy przechodzi się do pełnych rat kapitałowo-odsetkowych.

Dzięki temu szybko sprawdzisz, od kiedy faktycznie zaczynasz spłacać kredyt na budowę domu i jakie różnice mogą występować w ofertach banków.

Kredyt budowlano-hipoteczny to specjalny rodzaj kredytu mieszkaniowego obejmujący dwa etapy: budowlany (finansowanie inwestycji) i hipoteczny (spłata po wybudowaniu domu). W pierwszym etapie bank wypłaca środki w transzach zgodnie z postępem budowy (np. na fundamenty, stan surowy, stan deweloperski). Przez cały okres budowy kredytobiorca zwykle spłaca tylko odsetki od już wypłaconej kwoty kredytu (tzw. karencja w spłacie kapitału). Po zakończeniu inwestycji (otrzymaniu ostatniej transzy i formalnym ukończeniu budowy) kredyt zamienia się na klasyczny hipotekę i rozpoczyna się spłata kapitału wraz z odsetkami.

Etap budowlany – wypłata transz i karencja

• Wypłata transz: Bank wypłaca pieniądze etapami, zgodnie z zatwierdzonym harmonogramem prac budowlanych. Zwykle jest to 3–5 transz, choć np. ING Śląski często dzieli kredyt na dwóch transzach (pierwsza do ok. 40% wartości inwestycji). Każda kolejna transza wymaga rozliczenia poprzedniej (np. raportu z wykonanych prac) oraz kontroli banku (wizja lokalna lub dokumentacja). Dopiero spełnienie warunków uruchamia następną wypłatę.

• Karencja w spłacie kapitału: W okresie wypłat transz zwykle nie spłaca się kapitału, a jedynie naliczone odsetki. Karencja oznacza zawieszenie rat kapitałowych – kapitał „odroczony” jest do momentu zakończenia budowy. To odroczenie spłaty ułatwia dysponowanie pieniędzmi na inwestycję. W większości banków karencja jest obowiązkowa do czasu uzyskania ostatniej transzy. Standardowo karencja trwa ok. 1–3 lata (zwykle maksymalnie 24–36 miesięcy), choć dokładny okres zależy od umowy i strategii banku. Przykładowo, ING Śląski, mBank, Pekao SA  oferuje do 24 miesięcy karencji, a PKO BP czy Santander, Velo Bank – nawet do 36 miesięcy.

• Spłata odsetek: Odsetki są naliczane dopiero od faktycznie wypłaconej kwoty. Jeśli wypłacono np. tylko pierwszą transzę, to płacimy odsetki tylko od tej części kredytu, nie od pełnej kwoty. To znaczy – odsetki zaczynają być pobierane od momentu uruchomienia każdej transzy, zwłaszcza od pierwszej. W praktyce oznacza to, że do pierwszej wypłaty kredytu (podpisania umowy) odsetki nie są naliczane – oprocentowanie zaczyna „biec” dopiero wraz z pierwszą wypłacona kwotą.

Wypłata transz kredytu hipotecznego – porównanie banków (oferty dostępne również we Wrocławiu)

Bank	Zasady wypłaty transz
Alior Bank	Jednorazowo może być wypłacone maks. 100 000 zł.
BNP Paribas	- Budowa: poniżej 500 000 zł → 3 transze: 30%, 40%, 30%; powyżej 500 000 zł → 4 transze: 30%, 30%, 20%, 20%. - Remont: transza min. 50 000 zł lub 40% wartości kosztorysowej. - Kredyt na remont/wykończenie musi być wypłacony w okresie karencji (do 12 mies.). - Rozliczenie środków: max. 6 mies. od wypłaty ostatniej transzy.
BOŚ Bank	Maks. transza to 40% kwoty kredytu. Harmonogram transz zgodny z kosztorysem i akceptowany przez analityka.
Citi Handlowy	Brak transz – wypłata jednorazowa. Wyjątek: jedna transza dla dewelopera + jedna na remont. Remont: max. 100 000 zł (20% ceny zakupu nieruchomości). Indywidualne odstępstwa możliwe, realnie do 200 000 zł.
ING Bank Śląski	- Kredyt budowlano-hipoteczny: pierwsza transza max. 40% wartości nieruchomości. - Możliwość podziału pierwszej transzy na 2 przelewy (min. 10 000 zł). - Pozostała część w drugiej transzy.
mBank	Harmonogram wypłat transz ustalany indywidualnie przez analityka – brak odgórnych limitów proceduralnych.
Millennium	- Pierwsza transza ≤ aktualna wartość nieruchomości, max. 200 000 zł. - Każda kolejna transza ≤ 200 000 zł. - Ostatnia transza ≤ 100 000 zł.
Bank Pekao	Decyzja analityka – brak sztywnych reguł.
PKO BP	Pierwsza transza maksymalnie 20% kwoty kredytu.
Santander	Ostatnia transza ≤ 10% kwoty kredytu i ≥ 5 000 zł (nie dotyczy zakupu z rynku pierwotnego). Harmonogram i parametry rozpisane w kosztorysie (Excel).
VeloBank	- Maks. transza: 200 000 zł. - Wysokość transzy nie może przekroczyć 80% wartości zabezpieczenia. - Rozliczenie transz na podstawie inspekcji i zdjęć – bez faktur. - Kolejna transza wypłacana po „wbudowaniu” poprzedniej w nieruchomość.

Jeśli szukasz kredytu hipotecznego na budowę domu we Wrocławiu, pomogę Ci porównać oferty banków i wybrać rozwiązanie najlepiej dopasowane do Twojej inwestycji.

Karencja w kredycie budowlanym – odroczenie spłaty kapitału

• Definicja karencji: Karencja to okres, w którym spłacamy tylko odsetki, a kapitał pozostaje w zawieszeniu. W kredycie budowlanym karencja jest zwykle obligująca i trwa do momentu wypłacenia ostatniej transzy kredytu. Czas karencji ustala się w umowie kredytowej – powszechnie jest to maksymalnie 24–36 miesięcy (często połączone z terminem zakończenia budowy).

• Zalety i wady karencji: Dzięki karencji niższe są obciążenia w trakcie budowy (liczone są tylko odsetki). Jednak dłuższa karencja oznacza wyższy całkowity koszt kredytu (płacimy odsetki przez dłuższy czas, kapitał bez zmian). Niektóre banki pozwalają zrezygnować z pełnej karencji (spłacać kapitał na bieżąco), co skraca okres zadłużenia i może zmniejszyć koszty odsetkowe. Alternatywnie można dokonywać nadpłat już w trakcie karencji.

Kiedy zaczyna się naliczanie odsetek w kredycie na budowę domu?

Odsetki kredytowe pobierane są od dnia wypłaty pierwszej transzy kredytu. Oznacza to, że przed pierwszą wypłatą (np. oczekiwanie na wypłaty transz) bank nie nalicza odsetek. Po uruchomieniu pierwszej transzy naliczanie odsetek odbywa się w okresach miesięcznych od salda bieżącego zadłużenia. Dopóki nie wypłacono pełnej kwoty, odsetki dotyczą tylko już wypłaconych części kredytu. Po zakończeniu wypłat (ostatnia transza) i zakończeniu budowy kredyt zamienia się na normalny kredyt hipoteczny, na który bank generuje pełny harmonogram spłat kapitału i odsetek – od tego momentu spłaca się pełne raty kapitałowo-odsetkowe jak przy zwykłym kredycie hipotecznym.

Harmonogram wypłat i wpływ na spłatę

1. Analiza kredytowa i umowa: Na etapie wnioskowania sporządza się kosztorys i harmonogram budowy, na podstawie których ustala się plan wypłat transz. Harmonogram zatwierdzany jest w umowie kredytowej.

2. Pierwsza transza: Po podpisaniu umowy i spełnieniu warunków (wkład własny, pozwolenia, polisa) uruchamiana jest pierwsza transza – najczęściej pokrywa np. stan zerowy lub fundamenty.

3. Kolejne transze: Po każdym zakończonym etapie budowy (np. stan surowy otwarty, zamknięty) klient składa w banku dokumentację potwierdzającą wykonanie prac. Bank rozlicza poprzednią transzę (patrzy faktury, dziennik budowy itp.) i, jeśli wszystko jest w porządku, przelewa kolejną transzę. Takie podejście minimalizuje ryzyko złego wykorzystania środków przez inwestora.

4. Odmowa wypłaty: Bank może wstrzymać wypłatę, jeśli uzna, że budowa jest opóźniona lub dokumentacja niekompletna. Budowa musi postępować zgodnie z harmonogramem – opóźnienia lub brak dokumentów skutkują wstrzymaniem finansowania.

5. Ukończenie budowy i ostatnia transza: Po zrealizowaniu wszystkich zaplanowanych etapów klient otrzymuje ostatnią transzę. Zgodnie z regulacjami cały etap budowlany nie może przekroczyć od 24 do 36 miesięcy. Po wypłacie ostatniej części kredytu kończy się okres karencji.

Spłata kapitału w kredycie na budowę domu – od kiedy płaci się raty kapitałowo-odsetkowe?

– Początek spłaty kapitału: Klient rozpoczyna spłacanie kapitału dopiero po zakończeniu inwestycji i wypłaceniu pełnej kwoty kredytu. W praktyce oznacza to, że pierwsza rata kapitałowo-odsetkowa (czyli uwzględniająca już spłacany kapitał) przypada na miesiąc następny po miesiącu otrzymania ostatniej transzy. Do tego czasu spłacane są tylko odsetki.

– Harmonogram spłaty: Po zakończeniu budowy bank wysyła harmonogram spłat – podobnie jak przy zwykłym kredycie hipotecznym. Ratę w pierwszym miesiącu po ostatniej transzy płaci się dopiero wtedy, gdy bank przekaże informację o wysokości raty. Wówczas spłata kapitałowa rusza na poważnie (rata kapitałowa + odsetkowa), a okres kredytowania liczony jest od daty uruchomienia ostatniej transzy czy zakończenia budowy. Warto podkreślić, że od tej pory przebiega to jak klasyczny kredyt hipoteczny.

– Możliwość wcześniejszej spłaty: Wiele banków pozwala na częściową spłatę kapitału już w okresie karencji, mimo że cały kredyt nie jest jeszcze wypłacony. Oznacza to, że można spłacać pewną część kapitału od razu po wypłacie niektórych transz – zmniejszając zobowiązanie kredytowe.

Banki również we Wrocławiu stosują różne rozwiązania dot. liczby transz, okresów karencji i warunków spłaty. Poniższa tabela porównuje przykładowe cechy kredytów budowlano-hipotecznych w wybranych bankach:

Bank	Transze (wypłata)	Okres karencji (maks.)
PKO BP	brak limitu transz – wypłata uzależniona od harmonogramu budowy (standardowo 3–4 transze)	do 36 miesięcy (maks. okres budowy)
ING Bank Śląski	2 transze (pierwsza do 40% wartości inwestycji, min. 10 000 zł)	do 24 miesięcy (standardowy okres budowy)
mBank	harmonogram indywidualny (transze zgodnie z etapami budowy)	do zakończenia budowy (typowo do 36 miesięcy)
Santander Bank	brak limitu transz (wypłata całości do 24 mies. od uruchomienia)	do 36 miesięcy (maks. 24 m-ce na wypłatę transz + 12 m-cy dodatkowo)

W praktyce oznacza to np.: ING wymaga, by żadna pojedyncza transza nie przekraczała 40% wartości inwestycji, przez co zwykle wystarczy 2 transze; okres karencji ING to do 24 miesięcy. PKO BP i Santander nie ograniczają liczby transz, ale mają typowo dłuższy budowlany okres spłaty – do 36 miesięcy. mBank także stosuje karencję do momentu wypłaty wszystkich transz i rozpoczęcia spłaty kapitału w miesiącu następnym po ostatniej transzy. Szczegółowe warunki (np. wysokość prowizji, możliwość zmiany harmonogramu czy dodatkowe karencje po zakończeniu budowy) różnią się u każdego kredytodawcy, dlatego przed wyborem oferty warto porównać aktualne regulaminy i tabele opłat w wybranych bankach.

Przykładowy harmonogram spłaty kredytu budowlanego Oferta banku we Wrocławiu - oprocentowanie stałe 6,07%

Założenia:

• Cel: budowa domu (wartość zabezpieczenia 1 125 000 zł)

• Kwota kredytu: 900 000 zł

• Okres: 20 lat

• Wypłata w transzach: 100 000 zł (XII 2025), 200 000 zł (XI 2026), 100 000 zł (IV 2027), 500 000 zł (V 2027)

• Karencja: spłata samych odsetek do wypłaty ostatniej transzy

Miesiąc	Wypłacona transza	Spłata kapitału	Odsetki	Łączna rata	Pozostały kapitał
1–11	100 000 zł	0 zł	ok. 505 zł	ok. 505 zł	100 000 zł
12–16	300 000 zł	0 zł	ok. 1 517 zł	ok. 1 517 zł	300 000 zł
17	400 000 zł	0 zł	ok. 2 023 zł	ok. 2 023 zł	400 000 zł
18	900 000 zł	0 zł	ok. 4 552 zł	ok. 4 552 zł	900 000 zł
19	Pełna kwota	ok. 2 200 zł	ok. 4 550 zł	ok. 6 750 zł	897 000 zł
24	–	ok. 2 260 zł	ok. 4 496 zł	ok. 6 756 zł	886 600 zł
60	–	ok. 2 710 zł	ok. 4 045 zł	ok. 6 756 zł	797 100 zł
120	–	ok. 3 600 zł	ok. 3 350 zł	ok. 6 961 zł	612 000 zł
180	–	ok. 5 000 zł	ok. 1 960 zł	ok. 6 961 zł	355 000 zł
240	–	ok. 6 900 zł	ok. 40 zł	ok. 6 961 zł	0 zł

Wyliczenia na dzień - wrzesień 2025

Pytania i odpowiedzi (FAQ)

Kiedy zaczynam spłacać kredyt na budowę domu?

Odsetki spłacasz już od pierwszej wypłaconej transzy kredytu. Raty kapitałowe zaczynasz płacić dopiero po zakończeniu budowy i uruchomieniu ostatniej transzy.

Co to jest karencja w kredycie hipotecznym?

Karencja to okres, w którym spłacasz tylko odsetki od wypłaconych transz, a spłata kapitału jest odroczona – zwykle do zakończenia budowy.

Jak banki wypłacają kredyt budowlano-hipoteczny?

Kredyt wypłacany jest w transzach zgodnie z harmonogramem budowy. Liczba i wysokość transz zależy od banku (np. PKO BP – pierwsza transza max. 20%, ING – 2 transze, Millennium – ograniczenia kwotowe).

Czy muszę przedstawiać faktury za budowę domu?

Zależy od banku. Niektóre wymagają faktur (np. BNP Paribas), inne akceptują inspekcję nieruchomości lub zdjęcia (np. VeloBank).

Czy we Wrocławiu są inne zasady kredytu budowlanego?

Zasady wypłaty transz i karencji są takie same w całej Polsce, ale jako ekspert kredytowy z Wrocławia mogę pomóc Ci dopasować najlepszą ofertę lokalnie – uwzględniając inwestycje i specyfikę rynku w tym mieście.

Podsumowanie

Kredyt budowlano-hipoteczny składa się z etapu budowy (transze + karencja) oraz etapu spłaty hipotecznej. Odsetki naliczane są od momentu wypłaty pierwszej transzy i dotyczą tylko wypłaconych kwot. Klient spłaca kapitał dopiero po zakończeniu inwestycji i wypłaceniu ostatniej transzy (pierwsza pełna rata w następnym miesiącu). Konkretne warunki (liczba transz, długość karencji) ustala każdy bank indywidualnie – w praktyce różnią się one m.in. w PKO BP, ING, mBanku i Santanderze. Dlatego przed podpisaniem umowy warto dokładnie sprawdzić harmonogram wypłat i zaplanowany okres karencji w wybranej ofercie.

Spłata kredytu na budowę domu zaczyna się inaczej niż w klasycznym kredycie hipotecznym – najpierw płacisz tylko odsetki od wypłaconych transz, a dopiero po zakończeniu budowy przechodzisz do pełnych rat kapitałowo-odsetkowych. Każdy bank ma własne zasady dotyczące harmonogramu i karencji, dlatego dobrze jest porównać oferty i sprawdzić, co najbardziej opłaca się w Twojej sytuacji.

Jeśli planujesz budowę domu i zastanawiasz się, jak najlepiej rozłożyć finansowanie, skontaktuj się ze mną. Jako ekspert kredytowy z Wrocławia pomogę Ci wybrać najkorzystniejszy kredyt budowlano-hipoteczny, dopasuję harmonogram transz do etapu prac i wskażę, jak uniknąć zbędnych kosztów.

Umów się online na bezpłatne konsultacje w sprawie kredytu na budowę domu

Kredyt na budowę domu

60

Zarezerwuj teraz

Marek Grobelny – Ekspert kredytów na budowę domu, Wrocław

Od lat wspiera klientów planujących budowę własnego domu – od pierwszych rozmów z bankiem, przez analizę kosztorysu i harmonogramu transz, aż po uzyskanie pełnego finansowania inwestycji. Pomaga wybrać kredyt budowlano-hipoteczny najlepiej dopasowany do możliwości i planów klienta, tak aby rata w okresie karencji i późniejsza spłata kapitału były bezpieczne dla domowego budżetu. Dzięki doświadczeniu i znajomości procedur bankowych wie, jak uniknąć błędów w rozliczaniu transz, które mogą wstrzymać budowę lub generować dodatkowe koszty.