Umowa zlecenie a kredyt hipoteczny

Zaktualizowano: 5 lut

Często spotykam się z opinią wśród klientów, iż kredyt mogą uzyskać jedynie osoby zatrudnione na umowie o pracę lub prowadzące własną działalność gospodarczą. Natomiast osoby na potoczenie nazywanych „umowach śmieciowych” nie mogą liczyć na finansowanie w postaci kredytów bankowych. W praktyce wygląd to jednak trochę inaczej, co postaram się przybliżyć w tym artykule.


Umowa zlecenie jest umową o wykonanie określonych czynności (art. 734 – 751 kc). W jej ramach zleceniobiorca zobowiązuje się do dokonania określonych czynności (na rzecz zleceniodawcy). Strony umowy ustalają rodzaj czynności, ich zakres, ramy organizacyjne oraz wynagrodzenie.

Korzyści z umowy zlecenia są obustronne. Wynikają one przede wszystkim z redukcji kosztów zatrudnienia w postaci: braku konieczności przestrzegania wymogów związanych z minimalnym wynagrodzeniem, mniejszych obciążeń z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne, czy też braku wynagradzania za okres nieobecności zleceniobiorcy w pracy.

Umowa zlecenie w znacznym stopniu różni się od umowy o pracę w zakresie wypowiedzenia. Umowa zlecenia może być wypowiedziana w dowolnym momencie przez każdą ze stron, a przepisy k.c. nie nakładają konieczności ustalania terminów wypowiedzenia. W sytuacji, gdy umowę wypowie zleceniobiorca, a umowa była odpłatna i została wypowiedziana bez istotnego powodu, to odpowiada on za powstała z tej przyczyny szkodę. Natomiast jeżeli umowa zlecenia jest wypowiedziana przez zleceniodawcę, to jest on zobligowany zwrócić zleceniobiorcy poniesione nakłady, a w przypadku odpłatnej umowy, wypłacić także odpowiednią cześć wynagrodzenia.


Od strony banku


Elastyczność jaką charakteryzuje się umowa zlecenie powoduje, iż ze strony banków dochód z jej tytułu jest postrzegany jako mniej stabilny niż np. dochód z etatu. Powoduje to, iż jako Kredytobiorcy musimy przedstawić dłuższą historię uzyskiwania wynagrodzenia z naszych umów. Standardowo jest to 12 miesięcy wstecz przy kredytach długoterminowy (czyli hipotecznych, na zakup mieszkania, budowę domu, etc.) oraz 6 miesięcy w przypadku kredytów gotówkowych. Oczywiście od tych dwóch standardów istnieją odstępstwa, jednak w dużej mierze zależy to już od naszej indywidualnej sytuacji. Jeżeli umowę zlecenie posiada żona, a mąż zatrudniony jest na umowę o pracę, to będziemy w stanie uzyskać akceptację dochodu żony nawet jeżeli jej umowy trwają krócej niż wymienione wcześniej okresy. Dlatego ważne jest, aby przedstawić swoją sytuację osobie z doświadczeniem i wiedzę w tego typu dochodach.


Wymagania co do dokumentacji


Jeżeli umowy zlecenia trwają dłużej niż 12 miesięcy ważnym dokumentem który potwierdza nasz dochód będzie PIT za ostatni rok podatkowy. Pamiętajmy przy tym, iż PIT powinien być potwierdzony przez Urząd Skarbowy. Jeżeli składaliśmy deklarację elektronicznie wówczas potrzebujemy potwierdzenie UPO. Jeżeli deklaracji podatkowej jeszcze nie złożyliśmy wówczas z bieżącego roku musimy przedstawić wszystkie umowy zlecenia, które wykonaliśmy w ostatnich miesiącach oraz aktualną umowę. Potrzebne będą jeszcze rachunki do przedstawianych umów oraz potwierdzenia otrzymania wynagrodzenia. Najlepiej jak jest ono przelewane na konto bankowe. Przedstawiamy wtedy wyciąg z konta co jest dowodem, że otrzymaliśmy nasze wynagrodzenie. Jeżeli odbieramy pieniądze bezpośrednio w gotówce to musimy załączyć potwierdzenia z kasy zakładowej. Jednak coraz więcej banków niestety nie chce akceptować dochodu z umowy zlecenie/dzieło jeżeli nie wpływa na konto bankowe. Ta zasada pojawiła się podczas pandemii i niestety póki co jest utrzymana.


Najważniejsze cechy


Dochód przyjmuje się za okres ostatnich 6 miesięcy


• Dostarczenie Umów realizowanych od 12 miesięcy lub Zaświadczenie o zatrudnieniu i wysokości uzyskiwanych dochodów (jeżeli w okresie ostatnich 12 miesięcy nie wystąpiła zmiana pracodawcy)


• Zaświadczenie o zatrudnieniu i wysokości uzyskiwanych dochodów” powinno zawierać informację o dochodzie z tytułu umów zlecenia/ o dzieło za ostatnie 6 miesięcy oraz potwierdzenie uzyskiwania dochodu od 12 miesięcy.


• Umowy muszą zawierać NIP zleceniodawcy


• Wymagane jest dostarczenie przynajmniej jednej aktualnej umowy.


• Zawarte umowy obejmować muszą okres co najmniej 12 ostatnich miesięcy poprzedzających złożenie wniosku o kredyt/ pożyczkę lub w ramach w/w okresu 12 miesięcy umowy obejmują 9 miesięcy, z tym, że przerwy pomiędzy umowami nie mogą być dłuższe niż 31 dni z zastrzeżeniem ust. 2 oraz Wnioskodawca jest w posiadaniu aktualnie obowiązującej umowy na dzień złożenia wniosku.


• W przypadku gdy dochód osiągany jest przez zawody związane z edukacją, których okres zatrudnienia jest wyznaczany przez rok szkolny/akademicki (np. nauczyciel, wykładowca, lektor) akceptuje się przerwy pomiędzy umowami dłuższe niż 31 dni obejmujące w sumie maksymalnie okres przerwy wakacyjnej


Zdolność kredytowa w przypadku umowy zlecenia / dzieło



Dochód netto = (Dochód– rzeczywiste koszty)/ 6


• Dochód = dochód do wypłaty ustalony na podstawie rachunków lub wpływów na ROR lub dochód z zaświadczenia o wynagrodzeniu


• Rzeczywiste koszty realizacji umów = koszty deklarowane przez klienta na wniosku o kredyt


W przypadku, gdy Wnioskodawca we wniosku o kredyt nie podał wysokości rzeczywistych kosztów realizacji umów, przyjmuje się koszty wynikające z powszechnie obowiązujących przepisów prawa


Sprawa z umowami zlecenie nie wygląda tak źle jak niektórzy opisują. Zapraszam wszystkie osoby, które posiadają taki dochód. Na pewno znajdziemy wspólnie rozwiązanie, czy to na zakup mieszkania, budowę domu, remont lub po prostu na dowolny cel.