Jak kupić dom, gdy wciąż spłacasz kredyt hipoteczny za mieszkanie?

Zamiana mieszkania na dom to marzenie wielu osób – więcej przestrzeni, ogród, własna działka. Ale co zrobić, gdy obecne mieszkanie jest jeszcze obciążone kredytem hipotecznym, a nowa nieruchomość kosztuje niemało? Czy bank udzieli drugiego kredytu hipotecznego? Jak wygląda ocena zdolności kredytowej w takiej sytuacji? I najważniejsze – czy można bezpiecznie sfinansować taki zakup, planując szybką sprzedaż dotychczasowego mieszkania?

W tym poradniku znajdziesz odpowiedzi na wszystkie te pytania. Przeanalizowałem dokładnie, jak banki podchodzą do wniosków o drugi kredyt hipoteczny, jakie są wymagania, ryzyka i alternatywne rozwiązania – np. kredyt z karencją czy konsolidacyjny. Jeśli rozważasz zmianę wrocławskiej nieruchomości i chcesz to zrobić bez zbędnego stresu i kosztów – ten materiał jest właśnie dla Ciebie.

drugi kredyt hipoteczny na nową nieruchomość

Czy mogę uzyskać drugi kredyt mieszkaniowy kiedy już jeden posiadam?

Tak, banki dopuszczają posiadanie dwóch kredytów hipotecznych naraz, o ile spełnione są odpowiednie warunki. Nie ma przepisów prawa zakazujących zaciągnięcia więcej niż jednego kredytu hipotecznego jednocześnie​. W praktyce otrzymanie drugiego kredytu wymaga przejścia przez taką samą procedurę jak przy pierwszym – bank bardzo dokładnie zweryfikuje zdolność kredytową i inne kryteria, być może nawet bardziej rygorystycznie ze względu na istniejące już zadłużenie​. Kredytodawca sprawdzi m.in. wysokość dochodów, stałe wydatki oraz historię spłaty obecnego kredytu​. Jakiekolwiek opóźnienia w spłacie pierwszego kredytu znacząco obniżą szanse na otrzymanie kolejnego zobowiązania​, dlatego nieskazitelna historia kredytowa jest bardzo ważna.

Wymagane dokumenty przy ubieganiu się o kolejny kredyt są zasadniczo takie same jak przy pierwszym. Należy złożyć wniosek kredytowy oraz dostarczyć dokumenty potwierdzające zatrudnienie i wysokość dochodów​. Dodatkowo bank zażąda dokumentów dotyczących nowej nieruchomości (np. umowy przedwstępnej kupna, wyceny, odpisu z księgi wieczystej) oraz informacji o obecnym zadłużeniu. W praktyce należy ujawnić wszystkie aktualne zobowiązania – bank i tak je zobaczy w BIK (raporcie kredytowym), więc nie da się ukryć posiadanego już kredytu​.

Drugi kredyt na inną nieruchomość jest możliwy zarówno w tym samym banku, jak i w innym. Jeśli zabezpieczeniem nowego kredytu będzie nowy dom/mieszkanie, to drugi kredyt funkcjonuje niezależnie od pierwszego. Bank, w którym zaciągasz nowy kredyt, nie musi przejmować poprzedniej hipoteki – wystarczy, że nowa nieruchomość stanowi odrębne zabezpieczenie. Dzięki temu wiele osób decyduje się na zakup kolejnej nieruchomości na kredyt, dopiero po przeprowadzce sprzedając stary lokal i spłacając pierwszy kredyt​.

Spis treści

1. Czy mogę uzyskać drugi kredyt mieszkaniowy kiedy już jeden posiadam?

2. Zdolność kredytowa przy dwóch kredytach hipotecznych

3. Deklaracja szybkiej sprzedaży obecnego mieszkania a decyzja banku na drugi kredyt hipoteczny

4. Alternatywne rozwiązania finansowe

5. Potencjalne ryzyka i koszty związane z zaciągnięciem drugiego kredytu hipotecznego

6. Oferty banków dla drugiego kredytu hipotecznego

Alternatywnie niektórzy pozostawiają poprzednie mieszkanie na wynajem, a czynszem spłacają raty pierwszego kredytu​. To rozwiązanie we Wrocławiu bardzo dobrze się sprawdza. Wrocław jest miastem akademickim i co roku napływa duża grupa nowych potencjalnych lokatorów.

Uwaga: w przypadku, gdy ktoś chciałby zaciągnąć dwa kredyty na tę samą nieruchomość (np. dobrać kwotę na wykończenie), banki nie zgodzą się na drugą hipotekę w innym banku na tym samym lokum. Jedyną opcją jest refinansowanie – nowy bank spłaci pierwszy kredyt i udzieli dodatkowej kwoty, albo podwyższenie kwoty istniejącego kredytu w tym samym banku​. Żaden bank nie przyjmie drugiego miejsca w hipotece (drugiego w kolejności wpisu w księdze wieczystej), bo tylko pierwsza hipoteka daje pewność zaspokojenia roszczeń w razie niespłacania​. Dlatego przy jednym zabezpieczeniu drugi kredyt jest możliwy wyłącznie poprzez spłatę lub przeniesienie pierwszego zobowiązania do tego samego banku​. W typowej sytuacji jednak mamy do czynienia z zakupem nowej nieruchomości – wtedy drugi kredyt jest ustanawiany na nowo kupowany dom/mieszkanie.

Warunki udzielenia drugiego kredytu hipotecznego co do parametrów finansowania (oprocentowanie, okres spłaty, wkład własny) są zbliżone do standardowych ofert. Nadal wymagany jest odpowiedni wkład własny w nową nieruchomość – minimum 10% ceny, a w wielu przypadkach 20%. Każdy kolejny kredyt hipoteczny wymaga wniesienia wkładu własnego w wysokości co najmniej 10%, przy czym niektóre banki wymagają pełnych 20%, nie akceptując już np. dodatkowego zabezpieczenia zamiast brakującego wkładu​.

Przykładowo, ING Bank Śląski wymaga min. 20% wkładu własnego i nie udziela kredytów z tylko 10% wkładem​. Z kolei największe banki, takie jak PKO BP czy Pekao SA, deklarują finansowanie do 90% wartości nieruchomości (co oznacza wkład własny ok. 10%) przy spełnieniu dodatkowych warunków ubezpieczenia brakującego wkładu​. W praktyce zatem w naszym scenariuszu (dom za 2 mln zł) kredytobiorca z wkładem 200 tys. zł (10%) musi wybrać ofertę banku, który akceptuje 90% LTV. Bank może też wymagać, by środki ze sprzedaży poprzedniego mieszkania zostały przeznaczone na spłatę części nowego kredytu – ale o tym niżej.

Zdolność kredytowa przy dwóch kredytach hipotecznych

Posiadanie wystarczającej zdolności kredytowej jest kluczowe – bank oceni, czy wnioskującego „stać” na spłatę obu zobowiązań jednocześnie. Przy liczeniu zdolności kredytowej do stałych obciążeń dochodzą obecne raty kredytu mieszkaniowego oraz koszty utrzymania, co automatycznie zmniejsza kwotę, jaką można dodatkowo pożyczyć​. Instytucja skupi się przede wszystkim na relacji dochodów do łącznych zobowiązań finansowych klienta​. Ten wskaźnik nazywany jest DTI (Debt-to-Income). Zgodnie z praktyką rynkową suma rat wszystkich kredytów i innych stałych wydatków nie powinna przekraczać ok. 50% dochodu netto gospodarstwa domowego​. W przypadku osób o ponadprzeciętnych zarobkach niektóre banki dopuszczają nieco wyższe obciążenie – maksymalnie około 60-65% dochodu netto​. Jeśli wskaźnik DTI znacząco przekracza te poziomy, można spodziewać się negatywnej decyzji kredytowej lub propozycji obniżenia kwoty kredytu.

Przykład: Singiel zarabiający 8000 zł netto z jedną ratą hipoteczną 2000 zł i kosztami utrzymania ~2500 zł miesięcznie mógłby uzyskać drugi kredyt z ratą ~2500 zł tylko pod warunkiem, że po doliczeniu tej raty jego obciążenia nie przekroczą połowy dochodu​. W tym przypadku łączne obciążenie sięgnęłoby ~7000 zł miesięcznie, co stanowi ~87% dochodu – zdecydowanie za dużo, by bank uznał to za bezpieczne. Ogólna zasada brzmi: musisz zarabiać na tyle dużo, by po doliczeniu nowej raty oraz wszystkich innych wydatków zostawała Ci jeszcze spora rezerwa finansowa (około połowy dochodów)​. Im wyższe dochody i im mniejsze aktualne zadłużenie, tym większa szansa na uzyskanie drugiego kredytu​. Jeśli Twoje dochody są zbyt niskie w stosunku do sumy rat obecnej i przyszłej – bank odmówi lub zaproponuje niższą kwotę kredytu niż wnioskowana​.

W praktyce bank przy analizie zdolności kredytowej do drugiego kredytu:

• Zaliczy pełną ratę dotychczasowego kredytu do obciążeń. Nie ma znaczenia, że planujesz ten kredyt wkrótce spłacić – na etapie wnioskowania traktowany jest on jak każde inne stałe zobowiązanie finansowe. Jak wskazano wyżej, wszystkie kredyty (hipoteczne, gotówkowe, ratalne itp.) oraz inne stałe wydatki wykazywane są w BIK, a ich suma wpływa na ocenę zdolności​. Bank będzie szczególnie uważnie analizował, czy Twój dochód minus raty obu kredytów i koszty utrzymania pozostawia margines bezpieczeństwa​. Warto przy tym zaznaczyć, że banki często szacują koszty utrzymania gospodarstwa domowego według własnych tabel (zależnie od liczby osób na utrzymaniu, miejsca zamieszkania itp.), co również obniża zdolność.
  

• Upewni się co do stabilności Twojego dochodu. Przy dwóch kredytach łączna kwota zadłużenia będzie bardzo duża, więc bank może wymagać np. bardziej stabilnej formy zatrudnienia (umowa na czas nieokreślony, długość stażu pracy) oraz ewentualnie ubezpieczenia na życie czy polisy od utraty pracy, aby ograniczyć ryzyko. Istotny będzie też wiek kredytobiorcy – młodsza osoba może spłacać dłużej (dłuższy okres kredytu to niższa rata), ale z kolei krótki staż pracy może działać na niekorzyść.
  

• Sprawdzi wartość i stan nowej nieruchomości oraz wysokość wkładu własnego. Standardowo maksymalna kwota kredytu to ok. 80-90% wartości nowego domu/mieszkania​. Mając tylko 10% wkładu, jesteś na górnej granicy LTV – bank może wymagać wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu lub podwyższenia marży do czasu spłaty części kapitału. Niektóre banki przy gorszej zdolności preferują, by klient wniósł jednak większy wkład własny (co zmniejsza kwotę kredytu i ratę). W skrajnym przypadku bank może zażądać sprzedaży obecnej nieruchomości przed udzieleniem kredytu – jeśli uzna, że bez tego obciążenia nowy kredyt będzie bezpieczniejszy (choć to rzadkie, o czym niżej).
  

Podsumowując, zdolność kredytowa przy dwóch kredytach hipotecznych musi uwzględniać równoczesną obsługę obu zobowiązań. Banki najczęściej oczekują, że łączna kwota rat nie przekroczy ~50% miesięcznego dochodu netto (do ~65% przy wysokich zarobkach)​. Spełnienie tego wymogu często oznacza konieczność posiadania ponadprzeciętnych dochodów lub współkredytobiorcy (np. małżonka) z dodatkowym dochodem. Jeśli Twoje finanse mieszczą się w tych ramach i dotychczasowy kredyt jest terminowo spłacany, masz duże szanse na pozytywną decyzję.

Drugi kredyt hipoteczny? Nie ryzykuj błędnych decyzji. Umów się na darmowe spotkanie z wrocławskim ekspertem i poznaj najlepsze opcje finansowania.

Umów się online na spotkanie z wrocławskim ekspertem kredytowym 

Deklaracja szybkiej sprzedaży obecnego mieszkania a decyzja banku na drugi kredyt hipoteczny

Banki ostrożnie podchodzą do deklaracji klienta, że „wkrótce sprzeda mieszkanie i spłaci część nowego kredytu”. Taka obietnica nie jest dla banku żadnym formalnym zabezpieczeniem – dopóki stara nieruchomość nie zostanie faktycznie sprzedana, a kredyt na nią spłacony, instytucja zakłada scenariusz najmniej optymistyczny, czyli że klient będzie musiał obsługiwać oba kredyty przez czas nieokreślony.

Dlatego, jak wspomniałem wyżej, standardowa ocena zdolności kredytowej uwzględnia pełne obciążenie dwiema ratami, bez pomniejszania go z tytułu planowanej przyszłej spłaty. Samo oświadczenie we wniosku kredytowym (lub ustne zapewnienie), że po zakupie domu sprzedasz mieszkanie, zazwyczaj nie wpływa na poprawę zdolności – bank nie może tego zagwarantować, więc traktuje to jedynie jako zamiar klienta, a nie pewnik.

Czy w takim razie deklaracja szybkiej sprzedaży w ogóle ma znaczenie? Może mieć znaczenie pomocnicze, zwłaszcza jeśli przedstawisz wiarygodny plan lub dowody na zamiar sprzedaży. Przykładowo, gdy nowa nieruchomość jest kupowana na rynku pierwotnym (od dewelopera) i kredyt wypłacany jest w transzach, bank może indywidualnie zgodzić się na sytuację, że stare mieszkanie jeszcze nie zostało zbyte, ale pod pewnymi warunkami​. Zwykle wymagane jest wtedy zapewnienie, że klient wniesie całość wymaganego wkładu własnego ze środków własnych (bez liczenia na pieniądze ze sprzedaży) przed wypłatą ostatniej transzy kredytu​. Innymi słowy, bank może dopuścić, że środki ze sprzedaży wpłyną dopiero pod koniec procesu finansowania nowego domu, ale zabezpiecza się, żądając pełnego wkładu i zamknięcia transakcji sprzedaży zanim wypłaci ostatnią część kredytu​. Taka sytuacja jest rozpatrywana indywidualnie przez departament ryzyka i nie jest standardem rynkowym​. Bank musi mieć pewność, że do momentu zakończenia finansowania nowego domu stara nieruchomość zostanie sprzedana i rozliczona.

Jeśli zaś chodzi o zwykły zakup (np. na rynku wtórnym, jednorazowa wypłata kredytu), banki na ogół nie oferują formalnych mechanizmów „warunkowego” kredytu zależnego od sprzedaży mieszkania. Oznacza to, że Twoja zdolność musi być wystarczająca bez względu na plany sprzedaży. Oczywiście możesz poinformować doradcę kredytowego o takim planie – może to wpłynąć na wewnętrzną ocenę jakości wniosku (np. bank może uznać, że klient zamierza zmniejszyć zadłużenie w przyszłości, co jest pozytywne). Jednak ostatecznie bank i tak będzie wymagał, byś był w stanie udźwignąć oba kredyty równocześnie, przynajmniej przez pewien czas, ponieważ nie ma gwarancji, że sprzedaż dojdzie do skutku szybko i za oczekiwaną kwotę.

Podsumowując: deklaracja szybkiej sprzedaży mieszkania nie zwalnia z wymogu pełnej zdolności kredytowej. Banki nie bazują na przyszłych, niepewnych wydarzeniach przy podejmowaniu decyzji kredytowej. Dopiero gdy sprzedaż faktycznie nastąpi i spłacisz pierwszy kredyt, możesz formalnie poprawić swoją sytuację (np. nadpłacając lub całkowicie spłacając nowy kredyt).

Warto natomiast uwzględnić ten plan przy wyborze oferty kredytu hipotecznego. Skoro celem jest jak najszybsza nadpłata lub spłata nowego kredytu po sprzedaży mieszkania, należy szukać oferty z jak najniższymi kosztami początkowymi i niską prowizją za wcześniejszą spłatę​. Niektóre kredyty mają np. 0% prowizji za udzielenie, ale za to wyższą marżę – co może być akceptowalne, jeśli i tak spłacimy dług przed terminem. Ważne są też ewentualne opłaty za nadpłatę/całkowitą spłatę: wiele banków pobiera rekompensatę (np. 1-3% nadpłacanej kwoty) jeśli spłata nastąpi w ciągu pierwszych 3 lat trwania kredytu. Przed zaciągnięciem kredytu warto sprawdzić te warunki i wybrać bank, który pozwoli bezboleśnie spłacić dług wcześniej. Na rynku są oferty z brakiem prowizji za wcześniejszą spłatę – np. PKO BP dla kredytów ze zmiennym oprocentowaniem podpisanych po 21.07.2017 nie pobiera takiej opłaty​. Niektóre banki ograniczają prowizję do pierwszych kilku lat lub naliczają ją tylko powyżej określonej nadpłaconej kwoty. Ekspert kredytowy posiada narzędzia do obiektywnego porównania ofert banków pod tym kontem. Uwzględniając to przy wyborze kredytu, można zaoszczędzić nawet kilka tysięcy złotych opłat, jeśli plan spłaty w całości po sprzedaży się ziści.

Wniosek jest taki, że bank udzielając drugiego kredytu musi zakładać, iż klient poradzi sobie finansowo nawet bez natychmiastowej sprzedaży starej nieruchomości. Dlatego sama deklaracja ma ograniczony wpływ na decyzję. Może jednak pomóc po stronie klienta – planując spłatę, można skonstruować tzw. „gambit” finansowy, czyli podejście dwufazowe: najpierw wziąć kredyt na nowy dom na możliwie elastycznych warunkach (niski koszt wejścia i wyjścia), a następnie po sprzedaży starego mieszkania dokonać dużej nadpłaty albo refinansować kredyt na lepszych warunkach długoterminowych. W dalszych punktach omówimy alternatywne rozwiązania, które pozwalają przejściowo sfinansować nowy zakup do czasu sprzedaży starej nieruchomości.

Alternatywne rozwiązania finansowe w takiej sytuacji

Standardowy drugi kredyt hipoteczny nie jest jedyną opcją. Istnieje kilka alternatywnych sposobów finansowania zakupu nowego domu przed sprzedażą obecnego mieszkania:

• Kredyt z karencją kapitału na cele mieszkaniowe: jest to rozwiązanie typowo dedykowane sytuacji „kupno nowego przed sprzedażą starego”. Kredyt z karencją kapitału polega na tym, że bank udziela finansowania na zakup nowej nieruchomości, zakładając spłatę części lub całości tego kredytu ze środków uzyskanych ze sprzedaży poprzedniej. W praktyce taki kredyt będzie mieć niższe bieżące obciążenia – płacisz tylko odsetki przez kilka miesięcy, bez spłaty kapitału, co utrzymuje raty na niskim poziomie do czasu sprzedaży starego mieszkania​. Gdy sprzedasz dotychczasową nieruchomość, uzyskane środki przeznaczasz na spłatę całości lub ustalonej części kredytu. Zaletą takiego rozwiązania jest komfort czasowy – nie musisz się spieszyć ze sprzedażą pod presją, unikasz też konieczności wyprowadzki „na przeczekanie” (np. do wynajętego lokalu czy do rodziny)​.
  

• Kredyt konsolidacyjny obejmujący oba zobowiązania: to podejście polega na tym, że nowy bank udziela Ci jednego większego kredytu, który służy jednocześnie do zakupu nowej nieruchomości oraz spłaty dotychczasowego kredytu na stare mieszkanie. W efekcie nie masz dwóch osobnych kredytów, tylko jeden – ale zabezpieczony na obu nieruchomościach (przynajmniej przez okres przejściowy). Taka konstrukcja wymaga indywidualnych ustaleń z bankiem, ale jest możliwa. Praktycznie wygląda to tak, że nowy bank refinansuje stary kredyt (spłaca go) i „dokłada” brakującą kwotę potrzebną na zakup nowego domu​. Twoje stare mieszkanie oraz nowy dom mogą posłużyć jako podwójne zabezpieczenie tej powiększonej pożyczki – przynajmniej do czasu sprzedaży mieszkania. Często banki stosują zasadę, że łączna kwota kredytu nie może przekroczyć np. 80% sumy wartości obu nieruchomości. Jeżeli mieścisz się w tym limicie, możliwe jest uzyskanie jednego kredytu konsolidacyjnego. Po sfinalizowaniu zakupu nowego domu, pierwsza hipoteka na stare mieszkanie zostaje wykreślona (bo kredyt spłacono), a bank ustanawia hipotekę na tej nieruchomości oraz na nowym domu. Następnie sprzedajesz mieszkanie – bank zwalnia hipotekę starej nieruchomości i zobowiązuje Cię do nadpłaty odpowiedniej części kredytu (tej, która była przeznaczona na spłatę tamtego mieszkania). Ostatecznie zostajesz z jednym kredytem hipotecznym zabezpieczonym już tylko na nowym domu, ale dzięki temu zabiegowi uniknąłeś okresu płacenia dwóch rat jednocześnie – stary kredyt został od razu spłacony z nowego. Takie rozwiązanie może być korzystne, jeżeli Twoja zdolność kredytowa nie wystarcza na równoległe utrzymanie dwóch rat, ale wystarczyłaby na jedną ratę większego kredytu. Konsolidacja sprawia, że formalnie przez cały czas masz jedną ratę (choć wysoką). Należy jednak pamiętać, że banki podejdą ostrożnie do wysokiej kwoty kredytu konsolidacyjnego – wymagany będzie odpowiedni wkład własny i solidne zabezpieczenia. W praktyce taki proces to rodzaj refinansowania krzyżowego: przenosisz pierwszy kredyt do nowego banku i powiększasz go o kwotę na zakup domu​. Jest to skomplikowane operacyjnie (wymaga m.in. ustanowienia hipotek na dwóch nieruchomościach, opłacenia dwóch wpisów do ksiąg wieczystych, itp.), ale bywa oferowane przez banki dla klientów o dobrej wiarygodności.
  

• Pożyczka hipoteczna pod zastaw starej nieruchomości: jeśli posiadasz dużo kapitału własnego w obecnym mieszkaniu (np. kredyt jest już prawie spłacony lub mieszkanie znacznie zyskało na wartości), można rozważyć zaciągnięcie pożyczki pod hipotekę starego mieszkania i użycie tych środków na zakup nowego domu. Pożyczka hipoteczna różni się od kredytu mieszkaniowego tym, że środki można przeznaczyć na dowolny cel – tutaj celem byłby zakup drugiej nieruchomości (lub uzupełnienie brakującego wkładu własnego). Ten wariant jednak ma ograniczenia: bank udzieli pożyczki hipotecznej zwykle do maks. 60-70% wartości zabezpieczenia, więc jeśli na mieszkaniu ciąży już kredyt, przestrzeń do uzyskania dodatkowych środków może być niewielka. Ponadto pożyczka hipoteczna ma na ogół wyższe oprocentowanie niż kredyt mieszkaniowy. Rozwiązanie to bywa stosowane raczej, gdy stan prawny lub techniczny nowo nabywanego domu nie jest „jasny”. Mogą być to sytuacja która nie zagraża bezpieczeństwu transakcji, ale wiemy, że banki mają z tym problem – np. duża powierzchnia budowlano-rolnej działki, realizowane poprawni techniczne, etc.  Po sprzedaży mieszkania spłaca tę pożyczkę. Jest to jednak opcja dość kosztowna i wymagająca wysokiej zdolności (bo to w praktyce trzeci kredyt zabezpieczony na pierwszej nieruchomości).
  

• Sprzedaż przed zakupem (transakcja wiązana odwrotna): choć to nie rozwiązanie kredytowe, warto wspomnieć alternatywę: najbezpieczniej finansowo jest najpierw sprzedać obecne mieszkanie i spłacić pierwszy kredyt, a dopiero potem kupić nowy dom. Wówczas unikamy dublowania kredytów. Oczywiście ta strategia rodzi problem gdzie mieszkać w międzyczasie – można próbować negocjować z kupującym nasze mieszkanie, by wydanie lokalu nastąpiło z opóźnieniem (np. kilka miesięcy po akcie notarialnym)​, albo tymczasowo wynająć mieszkanie dla siebie. Taka operacja wymaga świetnej koordynacji w czasie i często odrobiny szczęścia. Jeśli sprzedaż starego mieszkania nastąpi przed zakupem nowego, całą kwotę ze sprzedaży można przeznaczyć na zwiększenie wkładu własnego, dzięki czemu nowy kredyt będzie mniejszy lub w ogóle niepotrzebny. Część osób decyduje się na taki krok, akceptując uciążliwości przeprowadzek, właśnie po to by nie brać dwóch kredytów jednocześnie.

Podsumowując alternatywy: kredyt z karencją jest dedykowanym narzędziem do sfinansowania „przesiadki” z jednej nieruchomości na drugą, kredyt konsolidacyjny pozwala scalić zobowiązania w jedno i uniknąć płacenia dwóch rat na raz, a sprzedaż przed kupnem eliminuje konieczność dublowania kredytu kosztem dodatkowych przeprowadzek. Które rozwiązanie jest najlepsze zależy od indywidualnej sytuacji finansowej, tolerancji ryzyka oraz oferty banków. Warto zasięgnąć porady doświadczonego doradcy kredytowego – może on sprawdzić, które banki oferują finansowanie pomostowe lub zgodzą się na niestandardowe zabezpieczenia. Nie wszystkie te opcje są dostępne powszechnie, ale przy dobrej zdolności i zabezpieczeniach banki potrafią być elastyczne, by umożliwić klientowi zmianę mieszkania w dogodny sposób.

Planujesz zakup mieszkania, domu lub jego budowę? Będzie to twój drugi kredyt hipoteczny? Umów się na bezpłatne spotkanie. 

Umów się online na spotkanie z wrocławskim ekspertem kredytowym 

Potencjalne ryzyka i koszty związane z zaciągnięciem drugiego kredytu hipotecznego

Decyzja o zaciągnięciu drugiego kredytu hipotecznego wiąże się z istotnym ryzykiem finansowym oraz dodatkowymi kosztami, które koniecznie trzeba wziąć pod uwagę:

• Ryzyko nadmiernego obciążenia finansowego: Dopóki nie spłacisz jednego z kredytów, będziesz zobowiązany do regulowania dwóch rat miesięcznie. To ogromne obciążenie dla domowego budżetu, które czyni Cię mniej odpornym na wszelkie negatywne zdarzenia. Utrata części dochodów, choroba, czy nieprzewidziane wydatki mogą zachwiać zdolnością do terminowej obsługi dwóch kredytów. Należy ocenić, czy w razie opóźnienia sprzedaży mieszkania poradzisz sobie z dwiema ratami np. przez rok lub dłużej. Dobrze jest mieć poduszkę finansową – oszczędności pozwalające opłacać podwójne raty przez pewien czas, gdyby planowana szybka spłata się odwlekła.
  

• Ryzyko stopy procentowej: Jeśli oba kredyty mają zmienne oprocentowanie (co w Polsce jest częste), wzrost stóp procentowych dotknie obie raty jednocześnie. Oznacza to, że przy podwyżkach stóp każda z rat wzrośnie o ten sam procent, a łączny wzrost obciążenia będzie dwukrotnie odczuwalny​. Mając dwa kredyty, jesteś bardziej narażony na skokowy wzrost kosztów w sytuacji rynkowej zmiany stóp. Ten efekt można ograniczyć, wybierając stałe oprocentowanie przynajmniej na kilka lat dla nowego kredytu – wtedy rata będzie stabilna w okresie przejściowym. Niemniej jednak, posiadanie dwóch dużych długów zwiększa wrażliwość Twojego budżetu na zmiany ekonomiczne. Należy zwrócić uwagę, że przy kolejnych kredytach ryzyko zmiennej stopy ma jeszcze większy wpływ, bo trzeba patrzeć na zobowiązania jako całość, by były one jak najmniejszym obciążeniem​.
  

• Ryzyko opóźnienia lub problemów ze sprzedażą mieszkania: Plan zakłada szybkie zbycie dotychczasowej nieruchomości, ale rynek nieruchomości bywa nieprzewidywalny. Może się okazać, że mieszkanie nie sprzeda się tak szybko, jak zakładano, albo że uzyskana cena będzie niższa od oczekiwanej. Jeśli sprzedaż się opóźni, będziesz zmuszony dłużej obsługiwać dwa kredyty, co generuje dodatkowe koszty odsetkowe i zwiększa ryzyko problemów ze spłatą. W skrajnym przypadku, gdyby mieszkanie w ogóle nie znalazło nabywcy przez dłuższy czas, może zaistnieć konieczność obniżenia ceny (co zmniejszy kwotę na spłatę kredytu) albo nawet sprzedaży przymusowej po niekorzystnej cenie, jeśli obsługa dwóch kredytów stanie się niemożliwa. Warto mieć plan awaryjny: np. być gotowym na wynajem starego mieszkania, aby czynsz chociaż częściowo pokrywał ratę pierwszego kredytu, jeśli sprzedaż przeciągnie się ponad zakładany termin. Trzeba też realistycznie ocenić wartość mieszkania – przeszacowanie może zostawić lukę finansową.
  

• Dodatkowe koszty odsetek: Każdy miesiąc, w którym posiadasz dwa kredyty jednocześnie, to podwójne naliczanie odsetek. Nawet jeśli planujesz spłacić nowy kredyt częściowo po np. 6 miesiącach, musisz przez te 6 miesięcy płacić odsetki od pełnej kwoty. Przy dużych kwotach (np. ~1,8 mln zł nowego kredytu) odsetki te mogą sięgać kilkunastu tysięcy złotych miesięcznie (w zależności od oprocentowania). Łatwo policzyć, że pół roku obsługi takiego kredytu to kilkadziesiąt tysięcy złotych samych odsetek „tymczasowych”, które w scenariuszu sprzedaży przed zakupem w ogóle by nie wystąpiły. Oczywiście część z tych odsetek to koszt „ceny za wygodę”, dzięki której masz nowy dom od razu i czas na sprzedaż starego – ale trzeba mieć świadomość tej ceny. Jeśli skorzystasz z kredytu pomostowego z odroczoną spłatą kapitału, w okresie pomostowym płacisz tylko odsetki, co minimalizuje bieżący wydatek, ale suma odsetek i tak się nalicza.
  

• Opłaty za wcześniejszą spłatę i inne prowizje: Jak wspomniałem wcześniej, wiele kredytów hipotecznych ma prowizję za wcześniejszą spłatę w pierwszych latach trwania umowy. Jeżeli uda Ci się szybko sprzedać mieszkanie i zechcesz jednorazowo spłacić znaczną część nowego kredytu, może zostać naliczona opłata wynosząca np. 2-3% spłacanej kwoty (zależnie od banku i zapisów umowy). Dla dużego kredytu może to być kilka, a nawet kilkanaście tysięcy złotych „kary” za wcześniejszą spłatę. Dlatego tak ważne jest wybranie oferty z niską opłatą lub bez opłaty za nadpłatę​. Dodatkowo, sam proces zaciągnięcia nowego kredytu generuje opłaty: prowizja przygotowawcza banku (często 0-2% kwoty kredytu), koszt wyceny nieruchomości (kilkaset złotych), opłaty notarialne i sądowe za ustanowienie hipoteki (ok. 200 zł wpis + 19 zł za wniosek). Jeśli refinansujesz stary kredyt w nowym banku, być może zapłacisz również prowizję za wcześniejszą spłatę tamtego kredytu. Z kolei przy konsolidacji hipotecznej dwóch nieruchomości dojdą koszty ustanowienia hipoteki na obu (2 x opłata sądowa 200 zł) oraz ewentualne podwójne ubezpieczenia pomostowe do czasu wpisów.
  

• Potencjalnie wyższe oprocentowanie lub dodatkowe wymagania: Niektóre banki mogą postrzegać drugi kredyt (zwłaszcza jeśli przeznaczony na nieruchomość inwestycyjną) jako bardziej ryzykowny, co może skutkować np. nieco wyższą marżą. Jeśli nowy dom nie będzie Twoją jedyną nieruchomością (np. planujesz tymczasowo mieć dwa mieszkania), bank może zakładać, że jedna z nich jest inwestycją pod wynajem – a kredyty na cele inwestycyjne czasem mają zaostrzone kryteria. Standardowo jednak oprocentowanie zależy głównie od wkładu własnego i oferty banku, więc mając 10% wkładu trzeba się liczyć z nieco wyższą marżą niż przy 20% wkładzie. Dodatkowo bank może wymagać wykupienia ubezpieczenia pomostowego (do czasu wpisu nowej hipoteki do księgi wieczystej, co jest standardowym kosztem kilkuset złotych, zwracanym po wpisie) oraz ubezpieczenia niskiego wkładu (gdy wkład <20%, np. w formie podwyższenia marży o ~0,2-0,3 p.p. do czasu spłaty 20% kapitału). Te wszystkie elementy zwiększają koszt finansowania. Ponadto, posiadając dwa kredyty, prawdopodobnie będziesz zobowiązany do utrzymywania ubezpieczenia obu nieruchomości (z cesją na rzecz banku) do momentu sprzedaży jednej z nich, co oznacza opłacanie dwóch polis ubezpieczeniowych (kolejny drobny koszt roczny).
  

• Stres i obciążenie psychiczne: Choć to niemierzalny czynnik, nie można go pominąć. Podwójne zadłużenie na kwotę kilku milionów złotych to duża odpowiedzialność. Każdy miesiąc zwłoki w sprzedaży czy wahania rynkowe mogą wywoływać stres. Dla niektórych osób taka sytuacja może być mocno obciążająca psychicznie, co również jest „kosztem” w pewnym sensie. Ważne jest, by planować takie przedsięwzięcie z odpowiednim nastawieniem i świadomością ryzyka, a także mieć przygotowany plan B.

Reasumując, ryzyka i koszty podejścia polegającego na zaciągnięciu drugiego kredytu przed spłatą pierwszego sprowadzają się do finansowego obciążenia i niepewności. Z jednej strony zyskujemy wygodę – możemy od razu zamieszkać w nowym domu i spokojnie sprzedać stare mieszkanie – z drugiej strony, płacimy za to dodatkowymi odsetkami, prowizjami i wystawieniem się na większe ryzyka rynkowe. Bardzo istotne jest przeanalizowanie „czarnych scenariuszy” (co jeśli mieszkanie sprzeda się dużo później, co jeśli stopy wzrosną, co jeśli stracę pracę) zanim zdecydujemy się na takie rozwiązanie. Warto też zawrzeć we wnioskach kredytowych i umowach wszelkie możliwe udogodnienia (np. karencję w spłacie, brak opłat za nadpłatę, dłuższy termin wypłaty kredytu) które dają elastyczność. Dobrze przeprowadzona operacja może się udać bezproblemowo – wiele osób z powodzeniem zmienia mieszkanie na większe właśnie metodą „gambitu hipotecznego” – ale zawsze należy zachować zdrowy rozsądek i nie przeceniać swoich możliwości finansowych. Banki udzielą kredytu tylko wtedy, gdy uznają to za bezpieczne, lecz ostateczna odpowiedzialność za spłatę i tak spoczywa na kredytobiorcy.

Oferty banków dla drugiego kredytu hipotecznego

Przykładowe oferty banków i wymagania: Na koniec warto zilustrować sytuację kilkoma przykładami z rynku (stan na 2025 r.):

• Bank PKO BP – oferuje kredyt „Własny Kąt” z minimalnym wkładem własnym 10%. Wymaga standardowo zdolności kredytowej uwzględniającej wszystkie zobowiązania. PKO deklaruje brak prowizji za wcześniejszą spłatę dla kredytów ze zmiennym oprocentowaniem zawartych po połowie 2017 r.​, co czyni tę ofertę atrakcyjną dla planujących szybko spłacić kredyt po sprzedaży mieszkania. W praktyce PKO może udzielić drugiego kredytu, o ile łączna ocena ryzyka jest pozytywna – bank znając historię klienta (jeśli pierwszy kredyt też jest w PKO) może procesować wniosek szybciej i z ograniczoną liczbą formalności​. Wymagane dokumenty to m.in. zaświadczenie o dochodach (np. od pracodawcy), wyciągi z konta potwierdzające wpływy, dokumenty dot. nowej nieruchomości (umowa przedwstępna, numer księgi wieczystej) oraz informacje o obecnym kredycie (np. aktualne saldo zadłużenia, historia spłat – choć PKO sprawdzi to we własnym systemie, jeśli to ich kredyt).

• Bank Pekao S.A. – również finansuje do 90% wartości nieruchomości​. W przypadku klienta posiadającego już jeden kredyt, Pekao oceni zdolność według opisanych kryteriów DTI. Pekao kusi niską marżą przy skorzystaniu z innych produktów (konto, ubezpieczenie CPI, wpływy na konto)​ – to może pomóc obniżyć koszty odsetkowe, co jest ważne przy zamiarze szybkiej nadpłaty (mniejsza marża = mniej odsetek naliczy się do momentu spłaty). Wymogi dokumentowe są podobne: zaświadczenia o dochodach, wyciągi bankowe, dokumenty dotyczące obu nieruchomości (starej – np. akt własności, i nowej – np. umowa zakupu, operat szacunkowy). Pekao może też poprosić o oświadczenie o dalszych planach ze starą nieruchomością (czy będzie sprzedana czy wynajęta), choć jak wspomniano, formalnie nie zwolni to z wymogu zdolności na dwa kredyty.

• ING Bank Śląski – wymaga 20% wkładu własnego​, co oznacza, że w naszym scenariuszu osoba z 10% wkładem nie uzyskałaby tam kredytu na 2 mln zł. ING znane jest z konserwatywnego podejścia do zdolności oraz brakującego wkładu własnego (nie akceptuje np. dodatkowego zabezpieczenia zamiast wkładu). Dla klienta z istniejącym kredytem ING skrupulatnie policzy DTI i najpewniej zażąda przedstawienia dokumentów potwierdzających terminową spłatę dotychczasowych zobowiązań (np. historię spłat z innego banku, jeśli pierwszy kredyt jest w innym banku). Atutem ING może być jednak brak prowizji za udzielenie kredytu i niską marżą, co może obniżyć koszt jeśli mimo wszystko klient posiada 20% wkładu i wystarczającą zdolność. Dokumenty standardowe: wniosek, PIT za ostatni rok (przy dochodach z działalności), zaświadczenie od pracodawcy (przy umowie o pracę), plus dokumentacja nieruchomości. ING nie oferuje typowego kredytu pomostowego, więc raczej oczekiwałby, że stara nieruchomość będzie sprzedana przed lub w trakcie procesu (co w tym banku jest warunkiem zwolnienia środków na wkład, jeśli ktoś by tak kombinował).

• Alior Bank – akceptuje 10% wkładu, ale wymaga wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu (podniesienie marży o ok. 0,20 p.p. )

• Inne banki (mBank, Millennium, Santander, BOŚ itp.) generalnie kierują się podobnymi zasadami: dwa kredyty są możliwe, o ile zdolność kredytowa na to pozwala, a LTV mieści się w granicach. Każdy bank będzie chciał ograniczyć swoje ryzyko – np. poprzez niższą kwotę kredytu, dodatkowe zabezpieczenia czy gwarancje. Wiele z nich ma oferty dla zmieniających mieszkanie, często nie wprost nazywane „pomostowymi”, ale np. oferujące promesę kredytową ważną kilka miesięcy, co pozwala zsynchronizować sprzedaż i kupno. Przegląd ofert wskazuje, że większość banków wymaga dziś min. 10-20% wkładu własnego i zdolności z zapasem, natomiast różnią się one opłatami za wcześniejszą spłatę i elastycznością struktury finansowania. Dlatego przy tak specyficznej operacji warto porównać oferty wielu banków lub skorzystać z pomocy eksperta jakim jest doradca kredytowy, który wskaże, gdzie mamy największą szansę na pozytywną decyzję na rozsądnych warunkach.

Na zakończenie: posiadanie dwóch kredytów hipotecznych jednocześnie jest wykonalne, ale wymaga ostrożnego planowania i kalkulacji. Należy dobrze poznać warunki banku (w tym wszelkie opłaty) oraz mieć przygotowaną strategię spłaty. Zmiana mieszkania tzw. metodą „gambitu hipotecznego” – czyli kupno nowego na kredyt i spłata go po sprzedaży starego – jest często praktykowana, jednak zawsze powinna być przemyślana pod kątem ryzyka i kosztów. Jeśli dochody są stabilne i wysokie, a nieruchomość łatwa do sprzedaży, wiele osób ocenia, że warto skorzystać z drugiego kredytu, by płynnie przeprowadzić się do nowego domu​. Trzeba tylko być gotowym na spełnienie rygorystycznych wymagań banku i zabezpieczenie się na wypadek, gdyby coś poszło niezgodnie z planem. Przy odpowiednim podejściu i wyborze dobrej oferty, operacja ta może zakończyć się sukcesem, dając upragniony nowy dom bez konieczności tymczasowej tułaczki – ale ostateczną decyzję należy podjąć po chłodnej analizie własnych finansów.

Potrzebujesz indywidualnej analizy? Jeśli zastanawiasz się, czy taki scenariusz jest możliwy w Twoim przypadku – odezwij się do mnie. Jako ekspert kredytowy pomogę Ci ocenić zdolność, porównać oferty banków i dobrać strategię, która będzie bezpieczna i dopasowana do Twojej sytuacji. Lepiej zaplanować wszystko z wyprzedzeniem, niż działać pod presją.

Skorzystaj z możliwości rezerwacji online bezpłatnej konsultacji ze specjalistą kredytowym we Wrocławiu.

Kredyt mieszkaniowy

60

Zarezerwuj teraz