Rynek nieruchomości we Wrocławiu w 2024 r. – analiza raportu NBP i wskazówki dla kredytobiorców

Jako ekspert kredytowy z Wrocławia, regularnie analizuję raporty Narodowego Banku Polskiego (NBP), aby pomagać klientom w podejmowaniu świadomych decyzji dotyczących zakupu nieruchomości. Najnowszy "Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2024 r." przynosi wiele cennych spostrzeżeń, szczególnie dla lokalnego rynku wrocławskiego. Skupię się na kluczowych danych dotyczących Wrocławia, takich jak ceny mieszkań, dostępność kredytowa, rynek najmu oraz ceny gruntów. Tak abyś się czytelniku nie zanudził ;) . Te informacje pomogą zrozumieć, czy to dobry moment na inwestycję i jak uzyskać korzystny kredyt hipoteczny.

Poprawa sytuacji mieszkaniowej we Wrocławiu, ale z wyzwaniami

Raport NBP podkreśla, że sytuacja mieszkaniowa w Polsce poprawiła się w 2024 r., z liczbą mieszkań na 1000 mieszkańców na poziomie ok. 426 (wobec 419 w 2023 r.) i średnią powierzchnią użytkową na osobę ok. 32,2 m². We Wrocławiu, jako jednym z największych ośrodków, poziom nasycenia zasobem mieszkaniowym przekracza średnią krajową – miasto notuje dodatnią dynamikę ludności i rozwój budownictwa, co czyni je atrakcyjnym dla migrantów i inwestorów. Jednak rosnące ceny mieszkań spowodowały pogorszenie wskaźnika dostępności (bez kredytu) – dynamika wzrostu cen przewyższyła wzrost wynagrodzeń, co sprawia, że zakup mieszkania jest trudniejszy dla przeciętnego gospodarstwa domowego.

Dla kredytobiorców to sygnał, by dokładnie obliczyć zdolność kredytową. W 2024 r. dostępność kredytowa we Wrocławiu była niska na początku roku, ale poprawiła się w drugiej połowie dzięki spadkowi stóp procentowych. Jeśli planujesz zakup, teraz może być dobry moment – rata kredytu na 400 tys. zł przy 25-letnim okresie spadła o kilkaset złotych miesięcznie w porównaniu do szczytu inflacji. Na początku 2024 roku oprocentowanie stałe kredyt mieszkaniowego, przy 20% wkładu własnego było na poziomie 7,2%. Na dzień dzisiejszy, tj. październik 2025 roku wynosi 6,3%.

Ceny mieszkań we Wrocławiu: Wzrosty, ale stabilizacja w końcówce roku

We Wrocławiu ceny mieszkań rosły, ale dynamika osłabła w drugiej połowie 2024 r. Na rynku pierwotnym (RP) mediana ceny transakcyjnej na koniec roku wyniosła 13 178 zł/m², z rocznym wzrostem średniorocznym o 18,2%. Na rynku wtórnym (RW) mediana osiągnęła 12 741 zł/m², z imponującym wzrostem 18,4% r/r – jednym z najwyższych w Polsce. Mediana cen ofertowych na RW wzrosła jedynie o 5,3% (najniższy wynik wśród dużych miast), co wskazuje na stabilizację i lokalne korekty cenowe.

Średni czas sprzedaży mieszkań na RW w 6 największych miastach (w tym Wrocław) spadł do 119 dni (o 10 dni r/r), co pokazuje, że rynek jest płynny, ale kupujący mają większą siłę negocjacyjną. Dla doradcy kredytowego to sygnał: klienci mogą znaleźć okazje na RW, gdzie ceny są niższe niż na RP, a kredyty hipoteczne pokrywają do 80-90% wartości nieruchomości. Pamiętaj, że NBP szacuje wartość całego zasobu mieszkaniowego w Polsce na 7,8 bln zł, z czego Wrocław stanowi znaczący udział. Inwestycja we Wrocławiu to kapitał, ale rosnące ceny gruntów (więcej poniżej) sugerują, że nowe mieszkania zdrożeją.

Rynek najmu we Wrocławiu: Stabilizacja czynszów, ale wciąż atrakcyjny dla inwestorów

We Wrocławiu rynek najmu wykazał stabilizację – stawki ofertowe spadły nieznacznie (o ok. -0,1% do -0,6% r/r), a transakcyjne wyniosły średnio 65,6 zł/m², co czyni miasto drugim po Warszawie pod względem kosztów najmu. Raport wskazuje, że najem pozostaje tańszy od własności ze względu na wysokie ceny zakupu i koszty kredytowe. Stopa kapitalizacji inwestycji w mieszkania na wynajem ustabilizowała się na poziomie ok. 5,5%, co jest atrakcyjne dla inwestorów gotówkowych lub z niskim LTV.

Jeśli rozważasz kredyt na mieszkanie pod wynajem, we Wrocławiu to nadal opłacalne – popyt na najem jest wysoki dzięki studentom, imigrantom i mobilnym pracownikom. Ankiety NBP pokazują, że lokalizacja i wyposażenie to kluczowe czynniki dla najemców. Jako specjalista kredytów hipotecznych, polecam symulację: np. przy kredycie 500 tys. zł na 25 lat, rata odsetkowa może być pokrywana przez czynsz, zwłaszcza po obniżce stóp.

Ceny gruntów i planowanie przestrzenne: Wyzwania dla deweloperów we Wrocławiu

We Wrocławiu ceny gruntów pod budownictwo wielorodzinne wzrosły o ok. 26% r/r, z średnią 2 318 zł/m² i udziałem w cenie PUM na poziomie 17% (wzrost z 15% w 2023 r.). Dla inwestycji premium ceny sięgały nawet 10 374 zł/m². Pokrycie MPZP wynosi 63,7% powierzchni miasta – drugie miejsce po Krakowie – co ułatwia planowanie, ale rosnące koszty gruntów i robocizny (plus energia) napędzają ceny nowych mieszkań.

Koszty budowy: Wzrosły o ok. 13% r/r dla całego projektu mieszkaniowego (w tym 12% dla m² PUM). Główne czynniki: wynagrodzenia (+11-13%), energia (+12-25%), materiały budowlane (+6-9%), usługi obcych (+9-13%). Jednak ceny materiałów budowlanych w hurtowniach spadły średnio o 1,7% r/r (wg Grupy Polskie Składy Budowlane), z największym spadkiem na początku roku (do -3%).

Dla kredytobiorców to oznacza, że nowe osiedla będą droższe, więc lepiej rozważyć RW lub czekać na stabilizację. Raport NBP wskazuje na wzrost pozwoleń na budowę (o 20,6% r/r w Polsce), co może zwiększyć podaż we Wrocławiu w 2025-2026 r.

Wnioski i porady kredytowe dla Wrocławian

Raport NBP pokazuje, że wrocławski rynek nieruchomości w 2024 r. był stabilny, z umiarkowanymi wzrostami cen i poprawą dostępności kredytowej w drugiej połowie roku. Wartość kredytów mieszkaniowych w Polsce wzrosła o 3,4% r/r, ale we Wrocławiu popyt gotówkowy dominował wśród zamożniejszych. Jeśli planujesz kredyt hipoteczny, kluczowe to:

• Oblicz zdolność: Z niskimi stopami (ok. 5-6% dla zmiennych) rata jest niższa, ale pamiętaj o buforze na inflację.

• Wybierz rynek: RW oferuje lepsze okazje, z krótszym czasem sprzedaży.

• Inwestuj mądrze: Najem we Wrocławiu to dobry zwrot, ale sprawdź ROE (spadło w 2024 r.).

• Unikaj pułapek: Rosnące ceny gruntów mogą podbić ceny nowych mieszkań – konsultuj z doradcą.

Jeśli mieszkasz we Wrocławiu i myślisz o kredycie na nieruchomość, zapraszam do kontaktu. Pomogę w symulacjach, porównaniu ofert banków i uzyskaniu najlepszego finansowania. Razem znajdziemy rozwiązanie dopasowane do Twojej sytuacji!

Źródło: Raport NBP 2024 r. Dane szacunkowe, analiza własna.