Tańszy kredyt, droższe mieszkania? Skutki majowej obniżki stóp procentowych RPP dla Twoich finansów

Rada Polityki Pieniężnej (RPP) na posiedzeniu w dniach 6–7 maja 2025 r. podjęła decyzję o obniżeniu wszystkich stóp procentowych NBP o 0,50 pkt proc. Była to pierwsza obniżka od października 2023 r. i zgodna z oczekiwaniami rynku. Po tej decyzji główna stopa referencyjna została obniżona z 5,75% do 5,25% w skali rocznej, a analogiczne cięcia dotyczyły pozostałych stóp. Uchwała RPP wchodzi w życie 8 maja 2025 r., co oznacza, że od tego dnia obowiązują nowe, niższe stopy NBP.

Decyzja RPP - obniżka 0,5%

RPP opublikowała komunikat wyjaśniający motywy decyzji. Główne czynniki uzasadniające obniżkę stóp to:

• Spadek bieżącej inflacji

• Niższe prognozy inflacyjne

• Spowolnienie gospodarcze

• Wolniejsze tempo wzrostu płac

Rada podkreśliła, że dalsze decyzje będą zależne od napływających informacji o perspektywach inflacji i koniunktury. W komunikacie zaznaczono też utrzymujące się czynniki niepewności (popyt krajowy, rynek pracy, ceny energii administrowane, polityka fiskalna oraz sytuacja inflacyjna za granicą). NBP deklaruje gotowość do działań zapewniających stabilność makroekonomiczną i powrót inflacji do celu w średnim okresie, w tym do interwencji na rynku walutowym w razie potrzeby.

Wpływ decyzji RPP na kredyty mieszkaniowe

Kredyty hipoteczne: Obniżka stóp NBP o 0,5 pkt proc. przekłada się na spadek oprocentowania kredytów hipotecznych, co wprost zmniejszy wysokość rat dla kredytobiorców. Większość kredytów mieszkaniowych w Polsce ma oprocentowanie zmienne oparte na stawce WIBOR (3M lub 6M) powiększonej o marżę banku. W ślad za decyzją RPP spadły stawki WIBOR – jeszcze przed decyzją rynek częściowo ją zdyskontował. Przykładowo, WIBOR 6M od początku kwietnia spadł już o ok. 0,79 pkt proc., zbliżając się do poziomu 5%, gdyż inwestorzy oczekują dalszych obniżek stóp w perspektywie półrocza. Dzięki temu posiadacze kredytów opartych na WIBOR 6M odczują znaczący spadek rat. Dla kredytu 30-letniego na 500 tys. zł rata może obniżyć się o ok. 271 zł miesięcznie. W przypadku oprocentowania opartego na WIBOR 3M efekt pojedynczej obniżki stóp jest nieco mniejszy (WIBOR 3M reaguje szybciej, ale w mniejszej skali na oczekiwane zmiany). Według szacunków analitycznych, sama majowa obniżka o 0,5 pkt proc. powinna obniżyć ratę kredytu 500 tys. zł o około 170 zł miesięcznie. Dla innych kwot kredytu skala ulgi będzie proporcjonalna – np. dla 300 tys. zł około 100–120 zł mniej na ratę, a dla 700 tys. zł oszczędność rzędu 230–240 zł na miesiąc. Należy zauważyć, że efekt ten będzie odczuwalny z pewnym opóźnieniem – harmonogram aktualizacji oprocentowania zależy od wskaźnika (kredyty na WIBOR 3M aktualizują oprocentowanie co kwartał, a na WIBOR 6M co pół roku). W części przypadków niższe raty pojawią się już przy najbliższej aktualizacji, a w innych dopiero za kilka miesięcy. Niemniej, trend jest jednoznaczny – koszt obsługi kredytów mieszkaniowych zaczyna spadać po raz pierwszy od ponad roku, co przyniesie ulgę kredytobiorcom.

Wpływ obniżki stóp na finanse gospodarstw domowych (zdolność kredytowa i obsługa długu)

Decyzja RPP ma istotne konsekwencje dla budżetów domowych Polaków, zwłaszcza tych zaciągających lub spłacających kredyty. Obniżka stóp procentowych oznacza spadek kosztów obsługi zadłużenia, co poprawia sytuację finansową kredytobiorców oraz zwiększa potencjalną zdolność kredytową osób planujących zaciągnąć nowe kredyty.

Koszty obsługi istniejących kredytów: Dla gospodarstw domowych już spłacających kredyty (hipoteczne lub konsumpcyjne) obniżka stóp przełoży się na niższe raty, jak omówiono wyżej. Mniejszy ciężar rat oznacza bezpośrednio więcej środków rozporządzalnych pozostających w budżetach domowych co miesiąc. Kredytobiorcy mogą odetchnąć z ulgą – wielu z nich w ostatnich dwóch latach doświadczyło drastycznego wzrostu rat w wyniku wcześniejszych podwyżek stóp (stopa referencyjna wzrosła z 0,1% w 2021 r. do 6,75% w 2022 r.). Teraz trend się odwraca. Przykładowo, osoba spłacająca 20-letni kredyt mieszkaniowy zaciągnięty na 300 tys. zł może oczekiwać obniżenia raty mniej więcej o 100 zł w skali miesiąca, a przy kredycie 500 tys. zł – o ok. 170–200 zł (w zależności od warunków). To odczuwalna ulga w domowym budżecie. W przypadku kredytów konsumpcyjnych (np. zadłużenia na kartach kredytowych) efekty mogą być skromniejsze, ale wciąż pozytywne – niższe oprocentowanie oznacza wolniejsze narastanie odsetek od zadłużenia.

Warto zaznaczyć, że część kredytobiorców może skorzystać z refinansowania kredytu, aby szybciej odczuć skutki spadku stóp. Jeżeli ktoś ma kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu (np. na 5 lat) lub ostatnia aktualizacja stawki zmiennej miała miejsce tuż przed obniżką, może rozważyć refinansowanie – czyli przeniesienie kredytu do innego banku i zaciągnięcie nowego na lepszych warunkach. Refinansowanie może zapewnić natychmiastowe dostosowanie oprocentowania do nowych, niższych stawek. Oczywiście decyzja taka wymaga kalkulacji kosztów (prowizje, opłaty) i zdolności kredytowej, ale jest opcją dla tych, którym zależy na szybszym obniżeniu rat.

Zdolność kredytowa w górę: Niższe stopy procentowe istotnie zwiększają zdolność kredytową gospodarstw domowych, czyli maksymalną kwotę kredytu, jaką banki są skłonne pożyczyć przy danym poziomie dochodów. Dzieje się tak, ponieważ bank przy wyliczaniu zdolności musi uwzględnić przyszłe obciążenie ratą – im niższe oprocentowanie, tym niższa prognozowana rata, a więc tym większy kredyt można obsłużyć z określonego dochodu. Szacuje się, że cięcie stóp o 0,5 pkt proc. podnosi zdolność kredytową przeciętnie o ok. 5–6%. Osoba, która na początku kwietnia mogła maksymalnie uzyskać 500 tys. zł kredytu, po obniżce stóp będzie mogła liczyć na około 525 tys. zł, zakładając kredyt ze zmiennym oprocentowaniem opartym o WIBOR 3M. Jeśli zaś bank stosuje WIBOR 6M (który, jak wspomniano, już spadł mocniej), zdolność może wzrosnąć nawet do ok. 538 tys. zł – czyli o ~7,5% względem stanu sprzed obniżki. To znacząca różnica, która może zadecydować o tym, czy dana rodzina otrzyma kredyt w wysokości umożliwiającej zakup wymarzonego mieszkania. Wzrost zdolności kredytowej szczególnie pomaga młodym kredytobiorcom i rodzinom o niższych dochodach, którym wcześniej brakowało „zdolności” przy wysokich stopach. Teraz więcej osób spełni kryteria banków, co prawdopodobnie zwiększy popyt na kredyty hipoteczne.

Należy jednak pamiętać, że zdolność kredytowa to nie wszystko – banki wciąż rygorystycznie oceniają wiarygodność kredytową klientów i mogą nieco zaostrzać inne kryteria (np. wymogi co do wkładu własnego czy historii kredytowej) w okresie niepewności gospodarczej. Ogólnie jednak obniżka stóp poprawia dostępność kredytu: więcej osób będzie mogło pożyczyć potrzebne kwoty, a konkurencja między bankami o nowych klientów może skłonić je do promocji i obniżek marż. Już pojawiają się na rynku sygnały „odwilży” kredytowej – niektóre banki zapowiadały, że wraz z pierwszą obniżką stóp wprowadzą korzystniejsze oferty hipoteczne.

Dla oszczędzających gospodarstw domowych decyzja RPP ma niestety odwrotny skutek – oprocentowanie depozytów bankowych prawdopodobnie zacznie spadać. Lokaty zakładane w najbliższym czasie będą oferować niższe odsetki niż te zakładane jeszcze miesiąc temu, a banki mogą szybciej ciąć oprocentowanie kont oszczędnościowych. Jest to naturalna konsekwencja luzowania polityki pieniężnej. W ujęciu netto jednak bilans dla gospodarstw domowych jako całości jest pozytywny – ogromna większość zadłużonych zapłaci mniej odsetek, co poprawi ich finanse, a zmniejszenie dochodów odsetkowych dla oszczędzających będzie relatywnie mniejsze (tym bardziej, że inflacja spada, więc realna stopa zwrotu z oszczędności może i tak nie ulec pogorszeniu).

Podsumowując, finanse polskich rodzin odczują skutki obniżki stóp dość szybko i wyraźnie. Mniejsze raty kredytowe oznaczają lżejsze obciążenie domowych budżetów, co przy rosnących kosztach życia w ostatnich latach jest mile widzianą ulgą. Jednocześnie większa dostępność kredytu może zachęcić część rodzin do realizacji odłożonych planów (np. zakupu mieszkania czy samochodu na kredyt), co wcześniej było poza ich zasięgiem przy wysokim koszcie pieniądza.

Wpływ na rynek nieruchomości (ceny, popyt, kredyty hipoteczne)

Rynek nieruchomości jest bardzo wrażliwy na zmiany stóp procentowych, ponieważ zdecydowana większość transakcji mieszkaniowych w Polsce jest finansowana kredytem hipotecznym. Wysokie stopy w ostatnich latach znacząco ograniczyły zdolność kredytową kupujących, co przełożyło się na spadek popytu na mieszkania i wyhamowanie wzrostu cen, a w niektórych segmentach nawet korekty cen. Teraz, wraz z obniżką stóp, sektor nieruchomości prawdopodobnie czeka ożywienie.

Dostępność kredytów hipotecznych: Jak wyżej wspomniano, banki będą mogły pożyczyć klientom większe kwoty dzięki spadkowi oprocentowania i rat. Poprawa zdolności kredytowej o ~5–10% znacznie poszerzy grono potencjalnych nabywców mieszkań, którzy wcześniej nie mogli sobie pozwolić na kredyt wystarczający na zakup. Już sama perspektywa obniżek stóp sprawiła, że wiele osób wstrzymywało się z decyzją o zakupie, czekając na tańszy kredyt. Teraz, gdy RPP wykonała pierwszy ruch, można oczekiwać powrotu tych kupujących na rynek. Dane z kwietnia 2025 r. wskazują, że sprzedaż mieszkań była wtedy słaba – klienci odkładali transakcje, licząc na lepsze warunki finansowania. Maj przynosi zarówno niższe stopy, jak i tradycyjnie większą aktywność po okresie świątecznym – deweloperzy i agencje nieruchomości mogą szykować się na wzrost liczby zapytań i zawieranych umów.

Popyt i ceny mieszkań: W ostatnich kwartałach ceny mieszkań ustabilizowały się, a w niektórych miastach nawet korygowały w dół, co było efektem ograniczonego popytu kredytowego. Jednak już oczekiwanie na obniżki stóp spowodowało odwrócenie trendu cenowego. Według barometru cen tabelaofert.pl, w kwietniu 2025 r. średnie ceny ofertowe nowych mieszkań w Polsce wzrosły o 8% rok do roku. Eksperci tłumaczą, że nie wynika to z nagłego boomu zakupowego, lecz z zahamowania wcześniejszych przecen – sprzedający przestali obniżać ceny, będąc przekonani o rychłym powrocie klientów wraz z tańszym kredytem. Innymi słowy, rynek oczekiwał decyzji RPP i „zamroził” spadki cen, a w niektórych lokalizacjach ceny zaczęły znów rosnąć. Przykładowo, na Górnym Śląsku odnotowano aż 20% wzrost cen mieszkań r/r (kwiecień), podczas gdy np. w Łodzi ceny były o 2% niższe niż rok wcześniej widać więc zróżnicowanie regionalne, ale ogólny obraz to koniec tendencji spadkowej.

Teraz, po faktycznej obniżce stóp, popyt na mieszkania prawdopodobnie wyraźnie wzrośnie, co może wywołać dalszą presję na ceny. Wielu potencjalnych kupujących, wstrzymujących się dotąd „za progiem”, może ruszyć na poszukiwania nieruchomości, mając większe zdolności kredytowe i nadzieję na niższe raty. Deweloperzy już sygnalizują, że zauważają ożywienie w zainteresowaniu ofertami. Może to oznaczać, że najniższe ceny ofertowe mamy już za sobą – sprzedający, widząc większy ruch, będą mniej skłonni do udzielania rabatów. Z drugiej strony, nadal jesteśmy w środowisku niższego popytu niż w boomie 2020-2021 (kiedy stopy były rekordowo niskie). Dlatego wzrost cen nie powinien być gwałtowny ani niekontrolowany. Bardziej prawdopodobny jest scenariusz stabilizacji cen lub umiarkowanych wzrostów w najbardziej pożądanych segmentach (np. małe mieszkania w dużych miastach).

Dostępność mieszkań i kredytów: Poprawa dostępności kredytów zwiększy popyt, ale czy podąży za tym podaż mieszkań? Deweloperzy w reakcji na załamanie popytu w 2022–2023 nieco ograniczyli rozpoczynanie nowych projektów, co oznacza, że w kolejnych latach liczba dostępnych nowych mieszkań może być mniejsza. Jeśli popyt szybko odbije dzięki obniżkom stóp i rządowym programom (zapowiadany program „Pierwsze Klucze”), to przy ograniczonej podaży może dojść do nawet silniejszego wzrostu cen w 2026–2027. Jednak w krótkim terminie (najbliższe miesiące) deweloperzy mają jeszcze pulę niesprzedanych lokali, która powinna zaspokoić zwiększony popyt – często wystarczy, że klienci wrócą do biur sprzedaży, by ożywić transakcje, zanim ceny zdążą znacząco wzrosnąć. Na rynku wtórnym sprzedający indywidualni również dostosowują oczekiwania: w okresie wysokich stóp wielu z nich obniżało ceny, by znaleźć nabywcę; teraz zapewne będą twardziej negocjować i oczekiwać wyższych kwot, licząc na to, że kupujący z większymi kredytami je zapłacą.

Podsumowując, na rynku nieruchomości szykuje się ożywienie. Niższe stopy procentowe zwiększają dostępność finansowania hipotecznego, co przełoży się na większy popyt na mieszkania. To zaś prawdopodobnie wzmocni ceny nieruchomości, zatrzymując spadki i prowadząc do umiarkowanych wzrostów cen w skali roku. W krótkim terminie może nas czekać wzrost liczby transakcji – wielu kupujących zdecyduje się na zakup, korzystając z poprawy warunków kredytowych. Analitycy określają decyzję RPP jako przełomową dla rynku: odwraca ona ponad półtoraroczny okres zamrożenia popytu. Oczywiście, wpływ nie będzie natychmiastowy – proces uzyskania kredytu i zakupu mieszkania trwa, więc efekty w pełni uwidocznią się w statystykach w ciągu kilku następnych miesięcy. Niemniej kierunek zmian jest już wyznaczony: tańszy kredyt to impuls prorozwojowy dla sektora mieszkaniowego.