top of page

Kredyt na budowę domu 2024

Zaktualizowano: 13 sty


Jaki kredyt na budowę domu wybrać?

To pytanie, które zadaje sobie wiele osób, które planują budowę swojego domu. Przede wszystkim trzeba zastanowić się nad tym, jaką kwotę chce się pożyczyć. Jeśli potrzebujemy mniejszej kwoty, to warto rozważyć kredyt gotówkowy, który pozwala na finansowanie zakupu nieruchomości oraz remontu lub drobnych prac budowlanych. Warto pamiętać, iż przy takiej formie finansowania będziemy mieli ograniczenie maksymalnej kwoty którą banki są w stanie nam pożyczyć. Mówimy tu o kwotach do 250 tys. zł. Natomiast, jeśli potrzebujemy większej kwoty, to warto rozważyć kredyt budowlano-hipoteczny. Takie rozwiązanie pozwala na finansowanie wszystkich etapów budowy, a także zakupu działki budowlanej. Oczywiście, w takim przypadku, trzeba się liczyć z większymi kosztami, ale dzięki temu, mamy większą kontrolę nad całym procesem budowy.


Co to jest kredyt budowlano-hipoteczny?


Kredyt budowlano-hipoteczny to rodzaj kredytu, który jest przeznaczony dla osób, które chcą wybudować swój wymarzony dom, zakupić z rynku pierwotnego i wykończyć, lub z rynku wtórnego i wyremontować. Jest to połączenie kredytu hipotecznego i kredytu budowlanego, co oznacza, że pozwala na finansowanie zarówno samej budowy, jak i zakupu nieruchomości.

Kredyt budowlano-hipoteczny to rozwiązanie, które jest coraz popularniejsze w Polsce. Dlaczego? Przede wszystkim dlatego, że pozwala na uzyskanie większej kwoty niż kredyt gotówkowy, co daje większe możliwości finansowania inwestycji. Ponadto, w przypadku takiego kredytu, bank wypłaca środki na bieżąco, co pozwala na finansowanie kolejnych etapów budowy.

W trakcie procesu budowlanego i deweloperskiego inwestorzy muszą płacić regularne raty odsetkowe aż do zakończenia. Banki mogą wymagać dodatkowych zabezpieczeń na czas realizacji projektu w przypadku problemów zdrowotnych, kalectwa lub śmierci inwestora. W umowie kredytowej zawartej z bankiem może zostać zawarta informacja o konieczności posiadania polisy ubezpieczenia, która obowiązuje do momentu położenia ostatniej cegły Twojego domu. Ta polityka bezpieczeństwa zapewni Ci spokój podczas całego procesu budowy. Gdy dom jest gotowy do użytku, kredyt hipoteczny wchodzi w grę jako drugi etap kredytu budowlano-hipotecznego. Wiąże się to ze zmianą zabezpieczenia na hipotekę wpisaną do księgi wieczystej Twojego nowego domu przez bank. Wpis zostanie wykreślony po całkowitej spłacie zaciągniętego kredytu.


Kredyt na budowę domu a wkład własny


Kredyt na budowę domu to popularny sposób realizacji marzeń o własnym lokum. Jednak, aby móc zaciągnąć taki kredyt, konieczne jest posiadanie wkładu własnego. Wkład ten stanowi pewnego rodzaju zabezpieczenie dla banku, który udziela kredytu, ale również dla samego kredytobiorcy. Wysokość wkładu własnego, jaki jest obowiązkowy, by zaciągnąć kredyt hipoteczny, wynosi minimum 20% wartości kredytowanej nieruchomości. W przypadku, gdy kredytobiorca nie posiada odpowiedniej kwoty na wniesienie wkładu własnego, bank może wyrazić zgodę na obniżenie stawki wpłaty własnej do 10%, jednak w takiej sytuacji wymagane jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego stanowi formę zabezpieczenia dla banku i skutkuje wyższą ratą kredytu do momentu, aż pełna kwota wymaganego wkładu własnego nie zostanie spłacona. Innym rozwiązaniem może być zaliczenie na poczet części wkładu własnego działki, na której zostanie wybudowany dom. Warto podkreślić, że wkład własny nie jest jedynym kosztem, który musimy ponieść przy budowie domu na kredyt. Kredytobiorca musi liczyć się również z kosztami uzyskania kredytu, takimi jak prowizja za udzielenie kredytu, opłata za wycenę nieruchomości czy ubezpieczenie kredytu. Ponadto, koszty budowy domu, takie jak zakup materiałów budowlanych czy opłata za usługi ekipy budowlanej, również muszą być wliczone w koszty całego przedsięwzięcia.

Kosztorys budowlany dla banku

Kosztorys budowlany to niezwykle istotny dokument w procesie starania się o kredyt budowlano-hipoteczny. Banki wymagają tego typu dokumentu, ponieważ na jego podstawie oceniają wartość inwestycji, która ma być finansowana. W niektórych przypadkach banki mają swoje własne wymagania co do formy przygotowania kosztorysu, co może wpłynąć na sposób jego opracowania. W większości przypadków kosztorys jest opracowywany przez Inwestora i po zatwierdzeniu przez kierownika budowy, dołączany do dokumentacji kredytowej. Kosztorys budowlany, który jest składany do banku, powinien zawierać harmonogram prac, który pozwoli na określenie kolejnych etapów budowy domu oraz wyliczenie kosztów poszczególnych etapów. Harmonogram powinien być przygotowany w oparciu o szczegółowy kosztorys oraz zawierać plan robót budowlanych. Dzięki temu banki są w stanie określić w jakiej kolejności będą przeprowadzane poszczególne prace i ile kosztują. Ponieważ kredyt budowlano-hipoteczny jest wypłacany w transzach, harmonogram prac powinien być podzielony na etapy budowy domu, takie jak stan zerowy, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty i oddanie budynku do użytkowania.

Wysokość kredytu na budowę domu

Aby uzyskać kredyt na budowę domu, trzeba wziąć pod uwagę kwotę potrzebną do jego wybudowania oraz minimalny wkład własny. Wymóg wpłaty własnej na poziomie 20% oznacza, że maksymalna wysokość kredytu może stanowić kwotę odpowiadającą 80% wartości nieruchomości. Jednak warto rozważyć wnioskowanie o nieco wyższą kwotę kredytu niż ta wyliczona w kosztorysie, ponieważ uniknie się w ten sposób sytuacji, w której zabraknie środków na dokończenie budowy z powodu nieprzewidzianych wydatków. W razie potrzeby, wypłata ostatniej transzy kredytu może zostać skorygowana lub zrezygnować z jej wypłaty. Ostatecznie, aby uzyskać kredyt, należy wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową do terminowego spłacania rat.

Banki stosują minimalną wartość odtworzeniową m2 budowy

Podczas składania wniosku kredytowego na budowę domu, bank dokładnie analizuje załączone dokumenty, takie jak kosztorys oraz dokumentacja projektowa. Celem tego procesu jest określenie szans na zakończenie budowy oraz ustalenie odpowiedniej wysokości finansowania inwestycji. Banki muszą być pewne, że pożyczka zostanie spłacona w terminie, dlatego starają się zabezpieczyć się przed sytuacją, w której pożyczkobiorca nie będzie w stanie dokończyć budowy z powodu braku środków finansowych. Ważnym kryterium przy ocenie wniosku jest minimalna wartość kredytu na budowę jednego metra kwadratowego, ustalona przez większość banków. Ta wartość służy do wyliczenia minimalnej kwoty kredytu budowlanego, którą bank udzieli na podstawie powierzchni użytkowej lub całkowitej budynku. W ten sposób banki starają się ustalić minimalną wartość, która jest potrzebna do zakończenia inwestycji.

Ile bank daje czasu na zakończenie budowy

Przy kredycie na budowę domu ważne jest określenie przewidywanego czasu realizacji inwestycji. Zaleca się wydłużenie planowanego czasu budowy i rozpisanie harmonogramu, który uwzględni kilkumiesięczny zapas na wypadek nieprzewidzianych okoliczności. Banki zazwyczaj przyjmują, że etap budowy domu trwa średnio dwa lata i w tym okresie stosuje się karencję w spłacie kredytu, czyli okres spłacania samych odsetek od wypłaconej kwoty kredytu. Aby uzyskać zgodę na użytkowanie budynku, Inwestor powinien zakończyć wszystkie etapy budowy w tym czasie. Niektóre banki umożliwiają wydłużenie okresu karencji do 36 miesięcy, jednak wymaga to podpisania dodatkowego aneksu oraz weryfikacji zdolności kredytowej.

Kredyt na budowę domu krok po kroku

Procedura starania się o kredyt na budowę domu składa się z kilku etapów, które warto dokładnie przeanalizować przed podjęciem decyzji. Na początku należy dokładnie ocenić swoją zdolność kredytową oraz oszacować właściwą kwotę kredytu. Warto sprawdzić swoją historię w Biurze Informacji Kredytowej i zwiększyć swoją zdolność kredytową, jeśli to możliwe. Następnie trzeba zapewnić środki na minimalny wkład własny, który jest wymagany przy udzielaniu kredytu na budowę domu. Kolejnym etapem jest wybór banku i weryfikacja jego wymagań formalnych. Warto porównać oferty z kilku banków i zwrócić uwagę na oprocentowanie, marżę, prowizję, dodatkowe ubezpieczenia, obowiązkowe konto osobiste czy karty kredytowe, które mogą być warunkiem udzielenia kredytu. Należy również skompletować wszystkie wymagane przez bank dokumenty dotyczące planowanej inwestycji oraz potwierdzające zatrudnienie i uzyskiwane dochody. Po skompletowaniu dokumentów należy złożyć wniosek i oczekiwać na decyzję banku. Przed podpisaniem umowy kredytowej warto dokładnie przeanalizować zawarte w niej warunki i paragrafy oraz wyjaśnić wszelkie wątpliwości z pracownikiem banku. Po podpisaniu umowy kredytowej bank uruchamia kredyt, który zazwyczaj jest dostępny w ciągu kilku dni zgodnie z ustalonym harmonogramem transz. W trakcie realizacji inwestycji należy rozliczać kolejne transze kredytu poprzez udokumentowanie wykonanych prac. Po zakończeniu budowy konieczne jest dokonanie wpisu do księgi wieczystej z hipoteką na rzecz banku. Warto pamiętać, że cały proces starania się o kredyt na budowę domu jest złożony i wymaga dokładnego zaplanowania każdego etapu.

Kiedy najlepiej złożyć wniosek o kredyt na budowę

Najlepiej skorelować termin składania wniosku o kredyt hipoteczny z planowanym terminem rozpoczęcia prac budowlanych, jednak należy pamiętać, że proces załatwiania formalności związanych z kredytem trwa zwykle około 2-3 miesięcy. Warto więc uwzględnić ten czas i dodać ewentualną rezerwę na zmianę banku, aby mieć możliwość spokojnego porównania ofert kredytowych i wybrania najkorzystniejszej. Optymalnym momentem na złożenie wniosku o kredyt hipoteczny jest około 5 miesięcy przed planowanym rozpoczęciem prac budowlanych i wypłatą pieniędzy z kredytu. W tym czasie można dokładnie przeanalizować oferty banków i wybrać najlepszą dla siebie. Pamiętajmy, że zbyt późne złożenie wniosku może spowodować opóźnienia w rozpoczęciu prac budowlanych, a zbyt wcześnie może skutkować koniecznością zapłaty zbędnych odsetek.

Jakie dokumenty są wymagane przy kredycie na budowę domu

Aby złożyć wniosek o kredyt hipoteczny na budowę domu, inwestor musi złożyć dość obszerny zestaw dokumentów. Poniżej przedstawiamy listę dokumentów, które są zwykle wymagane: Dokumenty poświadczające informacje o kredytobiorcy:


  • Dowód tożsamości plus dodatkowy dokument ze zdjęciem (w niektórych bankach może być wymagany również akt ślubu)

  • Dokumenty dotyczące uzyskiwanych dochodów (zaświadczenie o zatrudnieniu na podstawie umowy o pracę; w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą dokumenty poświadczające dochody – PIT za poprzedni rok podatkowy lub bieżąca Książka Przychodów i Rozchodów oraz kopie dokumentów NIP i REGON, oraz wpisu do ewidencji KRS)


Dokumenty dotyczące posiadanej działki budowlanej:


  • Dokument potwierdzający fakt posiadania na własność działki budowlanej (akt notarialny kupna-sprzedaży, akt darowizny, lub wyrok spadkowy)

  • Aktualny odpis z księgi wieczystej

  • Wypis i wyrys z rejestru gruntów

  • Dokumenty potwierdzające przeznaczenie działki pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (warunki zabudowy z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, Warunki Zabudowy)

  • Zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej


Dokumenty dotyczące budowy:


  • Pozwolenie na budowę lub zgłoszenie rozpoczęcia budowy

  • Projekt budowlany

  • Kosztorys wraz z rozpisanym harmonogramem budowy

  • Dziennik budowy


Zestawienie wymaganych dokumentów może się różnić w zależności od banku, a także w zależności od konkretnych okoliczności inwestycji. Warto zwrócić uwagę, że w przypadku braku jakiegoś dokumentu, bank może odmówić przyznania kredytu lub wydłużyć proces jego załatwienia.

Jak bank wypłaca kredyt na budowę domu

Kredyt na budowę domu to zazwyczaj produkt finansowy oferowany przez banki, który jest wypłacany w ratach, w zależności od postępu prac. Proces wypłacania kredytu na budowę domu składa się z kilku etapów. Pierwszym etapem jest ocena projektu budowlanego, kosztorysu inwestycji oraz zdolności kredytowej klienta. Na podstawie tych informacji bank decyduje, czy przyznać kredyt, a jeśli tak, to na jaką kwotę. Kolejnym etapem jest zawarcie umowy kredytowej. Po jej podpisaniu bank wypłaca pierwszą transzę kredytu, która jest przeznaczona na zakup działki lub materiałów budowlanych. Następne transze kredytu są wypłacane w miarę postępu prac, po ich udokumentowaniu przez kredytobiorcę, np. po ukończeniu fundamentów, wykonaniu ścian czy położeniu dachu. Wypłaty kredytu są dokonywane zgodnie z harmonogramem wskazanym w umowie kredytowej. W przypadku niektórych banków, kredytobiorca ma możliwość samodzielnego wyboru kolejności wykorzystania transz kredytu, np. w zależności od swoich potrzeb. Wypłaty kredytu dokonuje się zwykle na konto kredytobiorcy lub bezpośrednio na konto wykonawcy prac budowlanych. Bank zwykle wymaga przedstawienia dokumentacji potwierdzającej postęp prac, np. faktur lub protokołów odbioru wykonanych prac. W przypadku kredytów na budowę domu zazwyczaj istnieje również możliwość wcześniejszej spłaty kredytu bez ponoszenia dodatkowych kosztów.

Budowa domu na działce rolnej


Planując budowę własnego domu, niezbędne jest wybranie odpowiedniej działki budowlanej. Warto jednak pamiętać, że nie każda działka nadaje się do budowy. W przypadku, gdy urzeka nas działka rolna, należy dokładnie sprawdzić, czy jej nabycie oraz budowa domu są zgodne z przepisami prawa budowlanego. Należy pamiętać, że przekształcenie działki rolniczej na budowlaną jest procesem skomplikowanym i możliwym do przeprowadzenia tylko w niewielkim procencie przypadków. Jeśli planujemy kredytować zakup działki rolnej, musimy pamiętać o specyfice rynku nieruchomości. Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r., o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, wprowadziła ograniczenia dotyczące sprzedaży działek rolnych o powierzchni powyżej 30 arów. Takie działki mogą być nabyte jedynie przez rolników. Dla banków, kredytowanie budowy na takiej działce rolnej wiąże się z ryzykiem komplikacji w przypadku braku spłaty kredytu. Z tego powodu większość banków odmawia udzielania kredytu na zakup działki rolnej powyżej 30 arów lub żąda wysokiego wkładu własnego. Obecnie jest możliwość Warto zawsze dokładnie przebadać rynek nieruchomości i przepisy prawa, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i zapewnić sobie bezpieczeństwo finansowe w trakcie realizacji marzeń o budowie własnego domu.


Kredyt na zakup domu w budowie


Jeśli jednak kredytobiorca zdecyduje się na zakup niedokończonej budowy domu, procedura uzyskania kredytu jest nieco inna. W takim przypadku bank sprawdzi, czy dom jest wybudowany zgodnie z projektem oraz czy posiada pozwolenie na budowę. Kredytobiorca będzie musiał przedstawić kosztorys dokończenia budowy, w którym uwzględnione będą koszty wykończenia wnętrza, instalacji i wyposażenia domu. Bank wypłaci kredyt w transzach zgodnie z harmonogramem postępu prac, a każda wypłata będzie musiała być potwierdzona przez rzeczoznawcę budowlanego. Należy jednak pamiętać, że banki zwykle udzielają takich kredytów tylko w przypadku, gdy budowa jest w zaawansowanym stadium, a także jeśli kredytobiorca posiada odpowiedni wkład własny. Przed podjęciem decyzji o zakupie niedokończonej budowy domu, warto dokładnie przeanalizować koszty oraz ryzyko związane z dokończeniem budowy, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości.


Refinansowanie poniesionych kosztów na budowę domu


Jeżeli już rozpocząłeś budowę domu z własnych środków i chciałbyś je teraz odzyskać to refinansowanie kosztów budowy będzie rozwiązaniem dla Ciebie. Refinansowanie poniesionych kosztów to forma kredytu, która umożliwia zwrot już poniesionych nakładów finansowych na zakup, budowę, remont lub wykończenie nieruchomości. Dzięki temu Inwestor może odzyskać pieniądze szybciej i zacząć korzystać z nieruchomości wcześniej. W celu uzyskania takiego kredytu, należy złożyć wniosek wraz z podstawowymi dokumentami oraz fakturami potwierdzającymi poniesione koszty. Środki z kredytu są wypłacane jednorazowo. Ważne jest, aby pamiętać, że kredyt na refinansowanie poniesionych kosztów ma ograniczenia czasowe. Faktury, które kwalifikują się do refinansowania, muszą zostać wystawione w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Dlatego też, warto starannie zaplanować ten rodzaj kredytu i złożyć wniosek zgodnie z harmonogramem wydatków.


Kredyt budowlany EKO


Kredyt budowlany ekologiczny to specjalna forma finansowania, która ma na celu wspieranie budowy domów przyjaznych dla środowiska. Coraz więcej banków oferuje takie kredyty, które pozwalają na uzyskanie korzystnych warunków finansowych przy budowie domów ekologicznych. W ramach kredytu budowlanego ekologicznego bank może zwolnić klienta z części lub całej prowizji, która jest naliczana przy udzielaniu tradycyjnego kredytu. Dodatkowo, zazwyczaj oprocentowanie takiego kredytu jest preferencyjne. Aby otrzymać taki kredyt, inwestor musi złożyć wniosek wraz z wymaganymi dokumentami, takimi jak projekt domu pasywnego lub projekt domu energooszczędnego. Kredyt taki może pomóc w finansowaniu ekologicznych rozwiązań, takich jak panele fotowoltaiczne, pompy ciepła czy też nowoczesne systemy wentylacyjne, co przyczyni się do zwiększenia efektywności energetycznej domu.


Najczęściej popełniane błędy przy kredycie na budowę domu


Długoterminowe zobowiązanie finansowe, jakim jest kredyt na budowę domu, wymaga odpowiedniego przygotowania i analizy wielu ważnych kwestii. Inwestorzy, którzy starają się o kredyt na budowę domu, popełniają czasem błędy, które mogą skutkować nie tylko zwiększeniem kosztów, ale również utrudnić realizację planów budowlanych. Oto najczęściej popełniane błędy w czasie starania się o kredyt na budowę domu:


  • Błędne oszacowanie swoich możliwości finansowych - Inwestorzy czasem mylnie szacują swoje dochody i wydatki, co prowadzi do niedostatecznego przygotowania do spłaty kredytu i ryzyka niewypłacalności.

  • Brak wystarczających środków na wkład własny w odpowiedniej wysokości - Banki zazwyczaj wymagają, aby Inwestor wnosił określoną kwotę jako wkład własny, a jego brak lub niska wartość może skutkować niemożnością uzyskania kredytu.

  • Brak poduszki finansowej na niespodziewane wydatki (np.: wyższa rata, utrata pracy) - Inwestorzy nie uwzględniają w swoim planie budżetowym nieprzewidzianych sytuacji, co może prowadzić do problemów z regularną spłatą rat.

  • Błędne oszacowanie wartości nieruchomości - Inwestorzy czasem nieumiejętnie szacują wartość nieruchomości, co może wpłynąć na wysokość udzielonego kredytu.

  • Zaniżony kosztorys - Nierealistyczne szacowanie kosztów budowy domu może skutkować brakiem środków na jej zakończenie.

  • Zbyt krótki czas, przewidziany na spokojną organizację kredytu (w odniesieniu do planowanego rozpoczęcia budowy) - Brak odpowiedniego czasu na przygotowanie dokumentacji i analizę ofert kredytowych może skutkować wyborem niewłaściwego produktu finansowego.

  • Pośpieszna lub niedokładna analiza warunków kredytowych - Inwestorzy czasem nie dokładnie czytają warunki kredytu, co może prowadzić do niedocenienia skutków niekorzystnych klauzul.

  • Brak czasu na zapoznanie się z różnymi ofertami kredytowymi - Inwestorzy często nie starają się o wiele ofert kredytowych, co uniemożliwia im wybór

  • Brak konsultacji ze specjalistą - Inwestorzy często decydują się na samodzielne podejmowa